¿Que tener en cuenta al comprar una propiedad?

Entorno.- Siempre es necesario tener en cuenta la ubicación de la vivienda y la infraestructura de la zona (si hay calle de tierra o pavimento; si hay cloacas o pozos negros; la frecuencia de los servicios públicos como el transporte en colectivo o la recolección de basura; si hay gas natural; si está electrificada) y considerar esas características no sólo en la cuadra, sino en por lo menos unas ocho manzanas a la vuelta, puesto que la mayoría de los ofrecimientos de la vivienda nueva están fuera del ejido de San Miguel de Tucumán. Una serie de aspectos varía en un municipio y en otro. Hay una tendencia de mayor infraestructura hacia el oeste de la ciudad que hacia el resto.

Vecinos y consorcio.- A la hora de comprar una casa o un departamento conviene también averiguar quiénes serán los vecinos. En el caso de un edificio en altura, es más relevante por la posibilidad de los ruidos molestos. También conviene saber si hay un consorcio consolidado, de buena administración, cuál es el nivel de morosidad de los consorcistas, y si posee deudas o juicios.

Papeles en regla.- Es fundamental indagar en qué situación escritural está la propiedad. En el caso de una sucesión, cuál es su grado de avance, porque obtener la titularidad puede llevar años, lo cual significa una traba para múltiples propósitos, como la solicitud de un crédito bancario. También es necesario saber si la propiedad registra deudas impositivas, provinciales, municipales o comunales y cuáles son los montos.

Desagües pluviales.- Averiguar en días de lluvia cómo se comportan las calles. Se pavimentó una enormidad de calles, pero no se ha realizado la cantidad suficiente de redes de desagüe pluvial. Eso hace que calles que hace tres o cuatro años no se inundaban, hoy se inunden de cordón a cordón.

Condominios.- Es importante saber si una vivienda es individual o un condominio. Muchas veces, particulares o inmobiliarias no anuncian ese estatus. Muchas veces se han construido dos viviendas en un terreno apto para una sola. Esas dos viviendas están bajo un régimen de copropiedad horizontal. Eso quiere decir que los espacios exteriores, los jardines del frente y los fondos son de uso común, aunque en la aplicación tengan división de medianera. Si hay una relación de convivencia amena entre vecinos, no hay problemas, pero si la relación no es buena, no se puede hacer ni una modificación en los exteriores de la vivienda, porque son de uso común. El vecino en mala relación puede iniciar demandas por no cumplir el régimen. La tipología de vivienda en dúplex se construye en lotes de cada vez menor ancho.

Orientacion y temperatura.- Los frentes sur sufren mayor inclemencia de las lluvias y de los vientos. En el frente oeste, en un clima tórrido como el nuestro, reciben más horas de asoleamiento. Es aconsejable el frente norte para dormitorios y galerías. Si la vivienda está construida en ladrillo hueco, este absorbe temperatura por la radiación solar y el enfriamiento de las paredes se produce durante la noche. Es importante saber si al sur y al oeste hay doble muro. En un edificio en altura, también se debe tener en cuenta si en el departamento del último piso la cubierta es de loza, ya que en ese caso recibirá exposición solar todo el día y tendrá mayor temperatura que el resto de los departamentos. Por lo tanto, el precio de ese departamento puede ser negociable. En Tucumán es aconsejable la cubierta de chapa, con un aislante térmico adecuado.

Celosías.- Desde hace 12 años dejó de ser obligatorio en las construcciones de edificios en altura las celosías en las ventanas. Estas sirven para menguar los efectos del sol en luz y en temperatura. Los rayos solares pasan a través del vidrio, como si no hubiera nada.

Metros cuadrados.- Las superficies de construcción son cada vez menores. Hay dormitorios en donde solamente cabe una cama matrimonial de un 1,40 por 1,90 metro y no entran ni mesas de luz, ni una cómoda ni un chifonier. En la vivienda promedio actual se les da cada vez menos importancia a los placards y a los lugares de guardar. Es importante ver cómo y dónde se pueden guardar las cosas en una casa o departamento.

Receptáculos de ducha.- Las duchas a veces están hechas con la misma cerámica del piso. Están construidas sobre la misma loza, y transfieren humedad al piso de abajo. Una buena ducha está construida con un artefacto prefabricado que se llama receptáculo de ducha, y estos son de fibra plástica o de cerámica. Otra opción es la bañera.

Humedad e instalaciones sanitarias.- En una casa o departamento usado es importante observar las humedades en las paredes. Hay que conocer, en lo posible, quién construyó la vivienda. Hay nombres y empresas que son sinónimo de seriedad en Tucumán y otras que no. Hay que ver si todo lo que no se ve quién lo hizo. Por ejemplo, las cañerías: de qué son y cuál es el sistema. En una construcción de 30 a 35 años estas son de plomo, y al corto plazo deberán ser reemplazadas. En una de 12 a 14 años son de plástico tipo polipropileno (caños anaranjados), que se unen a rosca. Actualmente se emplea la termofusión con soldaduras plásticas por derretimiento. Es conveniente averiguar en el consorcio o en el barrio sobre el tema.

Instalación eléctrica.- Saber cómo es la instalación eléctrica es una cuestión de seguridad: si hay disyuntores, si cómo están organizados los circuitos de electricidad en general. El reglamento pide un circuito para los enchufes y otro para las llaves de iluminación. Hace ocho años no estaba vigente esta exigencia. También es relevante saber si en la zona, por ejemplo, hay bajas de tensión y si hay establecimientos cercanos que demanden un consumo importante.

Carpinterías.- También gravita la calidad de las carpinterías. Las carpinterías pueden ser de aluminio, pero hay aluminios de distintas calidades que tienen que ver con los kilos por perfil. Con una carpintería estándar y sin celosía con seguridad va a entrar agua. Las carpinterías de chapa, las más viejas, requieren mantenimiento. Cada tantos años se debe lijarlas y pasarles pintura anticorrosiva. Las ventanas también vienen con doble vidrio y con vidrio común. El doble vidrio hace una barrera de corte de temperatura; genera mayor rendimiento en el equipo de aire acondicionado y menos captación de rayos solares.

Grifería.- Las viejas se desarrollaban con un sistema de cierres con gomas a presión. Luego salieron las griferías de cierres cerámicos, de un cuarto de giro de la manivela, y son de mucha mayor calidad en su tecnología. Muchas ya están desde hace años en el mercado y nunca gotean. Es importante tratar de identificar que las marcas de las griferías sean reconocidas. Esta recomendación es extensiva a los materiales en general.

Apariencias.- En general, una táctica de las empresas constructoras en los edificios, por ejemplo, es construir un palier imponente y que las cocinas y los baños luzcan muy bien. Teniendo esas partes cubiertas se sensibiliza más al posible comprador. Pero las apariencias no deben engañar. Hay edificios construidos en Barrio Sur que, por ejemplo, no disponen del servicio de distribución domiciliaria de gas natural y que tienen instaladas cocinas eléctricas. Es como vender un auto sin palanca de cambios. En Yerba Buena, hay casas que no disponen regularmente del servicio de agua potable y vecinos que cada día se quedan sin agua.