Por Juan Martín de Chazal
19 Febrero 2021
EN CRISIS. La oferta es cada vez menor y la demanda se mantiene alta, por lo que los precios van en aumento.
La reglamentación que la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) introdujo ayer para los contratos de alquiler, prevista desde el año pasado por la nueva ley para el sector, podría tener un impacto en los precios de las mensualidades que abonan los inquilinos. Según referentes del mercado inmobiliario de Tucumán consultados por LA GACETA, esa situación se daría en aquellos casos en los que los propietarios no tenían registrados los inmuebles en alquiler con anterioridad. Así, un aumento de los costos generado por el pago de impuestos que no estaban previstos -debido a la falta de declaración al fisco- sería trasladado a los precios.
La nueva normativa, que entrará en vigencia el 1 de marzo salvo algunas excepciones, establece sanciones para los locadores que infrinjan y no presenten la información requerida dentro del Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI), creado ad hoc para cumplir con el artículo 16 de la Ley 27.551 que sancionó el Congreso el año pasado.
“El principal cambio es que si un contrato de alquiler se judicaliza por el motivo que fuera, el juez primero debe exigir que este se encuentre en el registro de la AFIP para iniciar el proceso. La obligación es del propietario y la resolución faculta a los corredores inmobiliarias a hacerlo. Los inquilinos también pueden de forma voluntaria”, explicó Fernando Guzmán, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucumán.
¿Qué implicancias tiene esto? “Seguramente existen muchos contratos de alquiler celebrados entre las partes que no se encuentran registrados y que, entonces, no pagan impuestos como Ingresos Brutos. En esos casos, el propietario ahora verá que hay montos que deberá tributar a la AFIP y, por una cuestión económica, eso terminará trasladándose al consumidor final”, analizó Guzmán.
Para el empresario, la nueva resolución del organismo recaudador debería haber establecido exenciones según los tipos de locadores. “Aquellos que se dedican a la inversión y poseen varias propiedades ya deben tener todo registrado desde hace tiempo y no sentirán las diferencias. Ahora bien, existe una amplia franja de locadores que sólo tienen un inmueble en alquiler, por necesidad y no por inversión, como los jubilados, que se verán obligados a inscribirse y pagar más impuestos. Debería existir alguna exención para evitar que ellos y los inquilinos se vean perjudicados”, consideró.
Un mercado regulado
Los precios de los alquileres se han elevado de forma considerable en el último año. “Se quiso hacer una ley para beneficiar a los inquilinos, pero toda la nueva regulación terminó siendo un salvavidas de plomo. Está bien que los contratos deben ser registrados, pero deberían estudiarse aspectos particulares para que no sigan subiendo más los valores”, concluyó Guzmán.
Marcelo Stagnetto, agente inmobiliario, coincidió con la idea de que “con fines recaudativos, cada vez hay mayores intromisiones del Estado en las relaciones entre privados”. Aun así, desestimó que la nueva resolución de la AFIP vaya a tener un impacto considerable en los precios de los alquileres. “Ya han subido bastante por la inflación y los propietarios deberán buscar un equilibrio porque puede quedarse sin el inquilino”, advirtió. Pero reconoció: “impactará mucho más en los locadores que tienen solo una propiedad que en los grandes empresarios que podrán solventarlo mejor. Aunque hoy todos están mal”.
“Esto se trata de emprolijar una cosa que ya debía venir haciéndose. El tema es que es retroactivo porque un contrato iniciado en julio y que termine en abril, por ejemplo, deberá ser registrado. Veremos cómo se da”, observó el contador.
Según Virgilio Raiden, empresario inmobiliario, resulta cada vez menos rentable alquilar un inmueble. “Hasta hace unos años era del 10% anual y ahora apenas del 3%. Existe una paradoja: para los inquilinos está muy caro y para los propietarios, bajísimo. Ante la incertidumbre generada por la nueva ley con los ajustes, algunos se cubrieron aumentando los precios y no era la idea”, manifestó.
El tributarista Octavio Concilio destacó que la nueva normativa hará que muchos locadores que no tenían registrados los contratos busquen hacerlo para garantizar que luego podrán ejecutarlos en la Justicia. “Al proveer la información a la AFIP, verá la incidencia de los impuestos y eso podría aumentar el precio del alquiler”, examinó. “La tendencia es cruzar la información porque hay muchas operaciones no registradas”, añadió. Así, ahora el ingreso que se declare engrosará los pagos de los contribuyentes.
Ya en el Boletín Oficial
Una cuestión de obligaciones fiscales
La reglamentación de la AFIP permitirá “obtener información relevante para verificar el cumplimiento de las obligaciones fiscales”, según el organismo recaudador. “Aquellos contribuyentes que asuman el carácter de locadores o arrendadores quedan obligados a registrar la operación”, define la resolución publicada ayer en el Boletín Oficial. En ese grupo también están incluidos los subarrendadores y los sublocadores, y quedan alcanzados los contratos de bienes inmuebles urbanos, rurales, las locaciones temporarias con fines turísticas y aquellas de superficies fijas o móviles delimitadas como locales comerciales. Para la AFIP, el objetivo de la normativa “no es recaudar sino fiscalizar, sistematizar y cumplir lo que establece la ley, además de ayudar a transparentar el mercado de alquileres”.
Los detalles de la normativa
- Entrará en vigencia el 1 de marzo y los contratos deberán ser registrados dentro de los siguientes 15 días corridos.
- Los contratos firmados desde el 1/7/2020 con vigencia hasta el 1/3/2021 tendrán plazo hasta el 15 de abril.
- Gozarán de la misma excepción aquellos que se celebren entre el 1/3/2021 y el 31/3/2021.
- El trámite se realiza de gorma digita a través de la página de la AFIP, ingresando la clave fiscal en el apartato RELI.
- Deberá ingresarse el contrato firmado, los montos y otros datos del inmueble y el locador, como el CUIT y el CUIL.
- Están previstas sanciones -multas a especificar- para quienes incumplan y no presenten toda la información.
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