La Justicia embargó a un constructor y elevó la protección a una damnificada

La Justicia de Tucumán dejó de lado los límites de responsabilidad patrimonial inherentes al fideicomiso, y autorizó el embargo preventivo de bienes personales del desarrollador inmobiliario Miguel de la Cruz Grandi y de su cónyuge María Inés Jiménez Alegre. La resolución de los camaristas civiles Benjamín Moisá y María del Pilar Amenábar aumentó la protección para la adquirente de un departamento “en pozo”, Carolina Espeche, que alega que compró un inmueble que nunca recibió. Esta decisión innovadora en el foro local permitió a la damnificada trabar un embargo de $ 1,8 millón sobre tres automóviles: un Mazda 2008 registrado a nombre de De la Cruz Grandi, y dos camionetas todoterreno (Toyota Hilux 2012 y BMW 2008) de propiedad de Jiménez Alegre. La medida cautelar otorgada procura que, en función del resultado del juicio y mediante la ejecución de los vehículos, Espeche recupere los fondos que entregó al fideicomiso constituido para levantar un edificio en la calle Maipú al 700.

La clave para ampliar la responsabilidad, y avanzar sobre los bienes de De la Cruz Grandi y Jiménez Alegre es la sospecha de que estos habrían actuado “en contra del ordenamiento jurídico, y en transgresión de las restricciones impuestas por la buena fe, la moral y las buenas costumbres”. La Sala II de la Cámara en lo Civil y Comercial Común de la capital consideró que correspondía dejar de lado los beneficios de la separación de patrimonios y de la limitación de la responsabilidad a los bienes involucrados en la fideicomiso cuando este instituto haya sido usada para violar la ley o frustrar los derechos de terceros. Y que, en consecuencia, por el daño causado debían responder en forma directa, solidaria e ilimitada con sus propios peculios quienes habían hecho posible la utilización ilícita de la figura.

Si bien válida para el caso concreto, la resolución abre una puerta a los numerosos damnificados de desarrolladores inmobiliarios que en los últimos años iniciaron litigios civiles y procesos penales con la denuncia de estafa. La Sala II aludió a esta circunstancia en el pleito de Espeche. “La cantidad de causas judiciales que tienen por demandados a César Grandi Empresa Constructora SRL, a De la Cruz Grandi y a Jiménez Alegre, sumadas a las noticias del diario LA GACETA incorporadas al expediente ponen en evidencia el posible accionar fraudulento por parte de los demandados con un sinnúmero de damnificados.

El año pasado, el programa que televisión “Panorama Tucumano” había emitido varios informes sobre las las dificultades que atraviesan muchos ciudadanos para acceder al departamento propio, luego de haber adquirido los inmuebles “en pozo”. Esta supuesta maniobra tiene una magnitud tal que han tomado intervención poderes públicos como la Municipalidad de San Miguel de Tucumán, la Legislatura y el Poder Ejecutivo provincial, este último con ‘un apoyo explícito a los presuntos estafados por Grandi’”, manifestó el tribunal.

“Peligroso perejil”

Los jueces citaron al comercialista Ernesto Eduardo Martorell, quien señaló que el fideicomiso había despertado en nuestro medio “expectativas y entusiasmos desmedidos”, y terminado proyectándose en “aplicaciones injustificadas, exageradas y hasta deformantes”.

Y añadieron: “como dice Martorell, se convirtió en ‘un perejil apto para todas las salsas’, que obliga a los particulares a extremar los recaudos para evitar ser timados si se involucran en un fideicomiso, y a los jueces a ser especialmente creativos y severos cuando este es utili zado por ‘pillos’ para medrar. En el mercado argentino, si bien hay fideicomisos de ‘todos los pelajes’, lo cierto que este ha sido empleado en forma más profusa en el campo del ‘real estate’ (bienes raíces). Y, dentro de este ámbito, una de las patologías más usuales reside en que ‘los desconocidos de siempre’ arbitren un emprendimiento inmobiliario que les permita recaudar ingentes recursos en la plaza, coloquen -para hacer el ‘fronting’- a un fiduciario de harto e ilimitada solvencia y luego, cuando se concreta el timo, ‘pongan pies en polvorosa’”.

En el pleito de Espeche, los vocales advirtieron que Jiménez Alegre había intervenido como fiduciaria, pero que De la Cruz Grandi, su esposo al momento de constitución del fideicomiso y socio gerente del fiduciario inversor (César Grandi Empresa Constructora SRL), era también su apoderado. Moisá y Amenábar manifestaron que Espeche había firmado un boleto de compraventa en 2010 por el departamento “B” del piso 12 del edificio que iba a ser construido en la calle Maipú 711; que terminó de pagarlo en 2014 y que la operación presentaba la particularidad de que De la Cruz Grandi había concentrado en su persona todos los roles del fideicomiso, que suponen intereses distintos. La Sala II concluyó: “hay elementos de convicción suficientes -con el grado de verosimilitud exigido para el otorgamiento de una medida cautelar- sobre la existencia de una maniobra a primera vista fraudulenta en la que participaron los demandados De la Cruz Grandi y Jiménez Alegre”.

EL FALLO COMPLETO.

La sentencia de los camaristas Moisá y Amenábar puede leerse íntegramente en www.lagaceta.com.ar

PJ ONLINE