¿Qué alcances tiene la eximición de los alquileres en Ganancias?

Desde este año, las ganancias que obtiene un propietario por alquilar una vivienda quedaron exentas del Impuesto a las Ganancias. La medida, dispuesta por el Congreso dentro de la Ley de Modernización Laboral, rige para las rentas que se devenguen a partir de enero pasado y fue recibida como un alivio para el mercado locativo: al reducir la carga fiscal sobre el alquiler de inmuebles destinados a vivienda, se buscaba incentivar la oferta y morigerar la presión sobre los precios.

El texto sancionado por los legisladores fue deliberadamente amplio. La ley eximió, sin más, “las ganancias derivadas del alquiler de inmuebles con destino a casa habitación”. El único recaudo era objetivo y recaía sobre el inmueble: que estuviera destinado a vivienda. La norma no exigía que se tratara de la única vivienda del inquilino, ni que tuviera carácter familiar, ni que la ocupación fuera permanente; tampoco distinguía si el propietario era una persona o una empresa. La exigencia era una sola: que el inmueble se alquilara para habitar, indica Alberto Mastandrea, Magíster en Impuestos (UBA).

La cuestión se planteó ahora, cuando el Poder Ejecutivo publicó el Decreto 406, que reglamenta la exención. La reglamentación es el instrumento mediante el cual el Gobierno precisa cómo debe aplicarse una ley, pero en este caso fue más allá de la mera aclaración: incorporó condiciones que el legislador no había establecido. El decreto definió “casa habitación” como la vivienda única, familiar y de ocupación permanente de quien la habita, tres calificativos que modifican sensiblemente el alcance del beneficio, puntualiza el tributarista.

El primer recorte, y el de mayor envergadura, es de carácter subjetivo. Mientras la ley no distinguía la condición del propietario, el decreto reservó la exención a las personas humanas y a las sucesiones indivisas (lo cual en este punto lo transforma en un decreto inconstitucional). Las sociedades y empresas que poseen inmuebles y los alquilan para vivienda quedaron excluidas y continuarán tributando, indica Mastandrea. Se trata de un universo considerable -fideicomisos, sociedades de familia que administran propiedades, empresas titulares de unidades destinadas a renta- que, conforme al texto legal tal como fue aprobado, también resultaba alcanzado por la dispensa. El decreto lo dejó fuera.

El segundo recorte, según el socio de BDO Argentina, deriva de los tres calificativos, que trasladan el beneficio del propietario a la situación personal del inquilino. Hasta ahora bastaba con alquilar un inmueble para que alguien lo habitara. Bajo la nueva definición, para que el dueño no tribute, el inquilino debe utilizar la vivienda como su único hogar, de manera permanente y con carácter familiar. De ese modo, situaciones cotidianas quedan al margen del beneficio sin una justificación clara, observa.

El ejemplo más elocuente es el de las relaciones familiares. “Considérese el caso de un padre que alquila a su hijo un departamento para que resida allí mientras cursa sus estudios en otra ciudad. Se trata, sin lugar a dudas, de un inmueble habitado. Sin embargo, para ese hijo la unidad no constituye su vivienda familiar única y permanente, dado que su hogar continúa siendo la casa paterna”, ejemplifica. La consecuencia es que la exención decae y el padre termina tributando por un alquiler que la ley había procurado eximir. Algo similar ocurre cuando el inquilino resulta titular de otra propiedad: aun cuando resida en el inmueble alquilado, este deja de ser su vivienda “única”, y el beneficio del propietario se pierde por una circunstancia que, además, escapa a su control, acota.

Ese es, precisamente, el aspecto más delicado de la reglamentación. “En numerosos casos el propietario no conoce -ni dispone de medios para verificar- si su inquilino es dueño de otro inmueble o si la unidad alquilada constituye efectivamente su residencia permanente. No obstante, de ese dato ajeno dependerá que deba o no ingresar el impuesto. La ley nunca le había impuesto indagar en la situación habitacional del locatario para acceder al beneficio; el decreto, en los hechos, lo hace”, expresa Mastandrea.

Corresponde una precisión, para no sobredimensionar el alcance del problema. El propio decreto aclara que un propietario puede tener varias unidades en alquiler y conservar la exención respecto de todas ellas: la condición de “única” no se evalúa en cabeza del dueño, sino de cada inquilino. La dificultad, por lo tanto, no afecta a quien posee múltiples inmuebles, sino a los supuestos en que la vivienda arrendada no es el hogar principal y permanente de quien la ocupa, detalla. En esta cuestión surge una discusión jurídica de fondo. Cuando el Congreso sanciona una ley, el Poder Ejecutivo puede reglamentarla, pero no emplear esa facultad para restringir lo que la norma concedió. La propia Constitución, invocada por el decreto como fundamento, impone ese límite de manera expresa: el Presidente puede dictar los reglamentos necesarios para la ejecución de las leyes, “cuidando de no alterar su espíritu”. En materia tributaria la exigencia es aún más estricta, pues la definición de qué se grava y qué queda exento es competencia exclusiva del Congreso y no puede ser recortada por un decreto. Sobre esa base, no pocos especialistas sostendrán que la reglamentación excedió sus atribuciones: tomó una exención amplia -que comprendía tanto a las empresas como a cualquier vivienda alquilada para habitar- y la circunscribió de manera significativa, complementa el tributarista.

Para el contribuyente, entretanto, el escenario es el habitual. ARCA aplicará el decreto en sus términos, de modo que lo prudente es cumplirlo y documentar con precisión el destino real del inmueble en el contrato de locación. “Quien se considere perjudicado por la restricción, sin embargo, no carece de herramientas: cuenta con un argumento sólido para cuestionarla, fundado en que la ley fue más amplia que su reglamento y en que el Ejecutivo no estaba habilitado para reducir el beneficio por sí mismo. Es, con alta probabilidad, una controversia que terminará dirimiéndose en sede judicial”, finaliza Mastandrea.