Creció la oferta de alquileres, pero los precios siguen en alza

Los precios de los alquileres en Tucumán están lejos de haberse reducido un 20%, como declaró el economista y asesor presidencial, Federico Sturzenegger. Corredores inmobiliarios aseguraron que los precios continúan en alza en la provincia, en parte porque los valores de los contratos venían retrasados. Sí, en cambio, afirmaron que desde la derogación de la ley de alquileres se incrementó el número de propiedades en el mercado.

El presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucumán, Fernando Guzmán, afirmó a este diario que tomó con sorpresa los dichos de Sturzenegger. “No creo que en términos económicos haya bajado el precio del alquiler. En Tucumán no pasó, quizá en Buenos Aires sí”, indicó. Sí, en cambio, reconoció que hay más oferta en el mercado. “Notamos que aumentaron las propiedades en alquiler. Imagino que cuando aumente la oferta, si se empieza a satisfacer la demanda, el precio empiece a bajar. Pero no hemos llegado a ese punto. Tenemos una oferta baja para la demanda que hay”, añadió.

En un encuentro del Foro Panamericano de la Escuela Herbert de Negocios de la Universidad de Miami, el asesor presidencial y autor del proyecto de la ley ómnibus afirmó que luego de la emisión del DNU que derogó la ley de alquileres disminuyó un 20% lo que se pide por rentar un inmueble. “La gente puede hacer el contrato por el tiempo que quiera, con la moneda que quiera, con la cláusula de indexación que quiera. Entonces en las tres o cuatro semanas posteriores a la emisión del DNU, el precio de los alquileres cayó 20%, volvieron a aparecer las propiedades y se volvió a armar el mercado”, dijo.

Valores retrasados

Las afirmaciones de Sturzenegger contrastan con las mediciones realizadas en el país. A pesar del aumento de la oferta luego de la desregulación de los precios, durante enero de 2024 los alquileres experimentaron una suba mensual histórica del 21%. Según datos del portal Zonaprop, la oferta de departamentos en alquiler el mes pasado aumentó un 62% con respecto a diciembre de 2023. Esto representa un cambio significativo, ya que desde el final de la pandemia la oferta de alquiler había disminuido constantemente. Los expertos del mercado atribuyen la caída previa de la oferta de departamentos en alquiler a la regulación de los contratos de alquiler establecida por la ley N° 27.551, promulgada el 30 de junio de 2020.

Guzmán indicó que le llamó la atención los dichos de Sturzenegger, porque los valores de los contratos vienen muy retrasados. “Con el DNU los nuevos contratos comenzaron a actualizarse y a estar a valor de mercado. Los aumentos de los inmuebles van en relación a la inflación y los sueldos. Va acompañando mucho lo que es el índice del contrato de locación. No creemos que (el precio) vaya para abajo”, acotó el profesional.

Inquilinos en alerta

El presidente de Inquilinos Agrupados, Gervasio Muñoz, negó que los precios de los alquileres hayan bajado desde la derogación de la ley que regulaba la actividad y descartó que la suba de oferta de propiedades sea del 62%. “El decreto sigue vigente y está ocasionando un drama terrible para alquilar vivienda”, aseguró en declaraciones a Radio 10.

Muñoz arremetió contra Sturzenegger, a quien acusó de mentirle a la gente desde Miami. A su vez, reiteró que la organización está a la espera de la declaración de inconstitucionalidad del decreto y que el instrumento se debata en el Congreso de la Nación.

Según la Encuesta Nacional realizada por Inquilinos Agrupados en enero, el 87,3% de los contratos que se firmaron tras la entrada en vigencia del DNU tienen una actualización por períodos menores a seis meses, de los cuales el 25% es cada tres meses. La última modificación a la ley, llevada a cabo en octubre pasado, redujo de un año a seis meses ese plazo.

“La actualización del precio del alquiler está siendo cada dos, tres o cuatro meses por inflación. Por lo tanto, para dar una idea, el que firmó contrato el 1 de diciembre, entre diciembre, enero y febrero, hubo una inflación de alrededor del 60%. El que empezó con un alquiler de $300.000, en tres meses tiene que pagar $ 460.000”, explicó Muñoz. A la vez, alertó que muchísimas familias inquilinas tienen endeudamientos con bancos y tarjetas de crédito para poder pagar alimentos y seguir costeando los alquileres.

Muñoz rechazó las cifras que brindó el portal inmobiliario y opinó que no deberían ser tomadas como una realidad. “En la ciudad de Buenos Aires hay 500.000 viviendas en alquiler y en la página hay 5.000. Si en esa página, de 5.000 avisos pasan a 6.000, entonces dicen que la oferta aumentó 20%”, manifestó.

Mercado sin regulación: cambios a partir de la vigencia del DNU

El mercado dio un giro el 20 de diciembre cuando entró en vigencia el DNU 70/2024, mediante el cual se derogó las regulaciones para los contratos de alquiler (ley N° 27.551/20). Un análisis realizado por el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios confirmó un crecimiento interanual de la oferta que supera el 50% -en promedio- en las plazas examinadas. En los primeros 40 días del DNU se registró una migración notable de propietarios que trasladaron sus viviendas, antes destinadas a la venta, al mercado de alquiler. Y el informe confirmó que el 70,3% de los nuevos contratos se pactan con plazos de duración de dos años, y el 11,5%, a tres años, y el 11,2% a 12 meses. En cuanto a los plazos de ajuste, el método más implementado es el cuatrimestral con el 30,2% de los acuerdos, seguido por el trimestral con un 24,4%.