Un negocio vertical

Producción periodística: Ricardo Reinoso - Soledad Nucci
La reciente protesta de un grupo de familias, que habita un edificio nuevo de esta ciudad y que viene padeciendo la falta de agua, reactualizó un problema ya clásico en nuestro medio: la informalidad que cultivan algunas empresas constructoras, en desmedro de la calidad de los inmuebles.
Por parte de los organismos responsables del control de las obras, hubo algunos avances durante los últimos meses, porque obligaron a reformar y adecuar a las normas a varias obras que están en marcha. Sin embargo, hay entre 15 y 20 edificios que no cuentan con habilitación municipal y se encuentran ocupados desde hace años. Desde distintos frentes, los funcionarios y concejales intentan poner freno nuevamente a la cultura de la transgresión.

El comprador debe tomar precauciones
Las construcciones en altura son motivo, en las últimas décadas, de conflictos urbanísticos, legales y comunitarios. A juzgar por las múltiples denuncias, cualquier "emprendedor" puede, en Tucumán, levantar un edificio sin respetar demasiado las normas constructivas ni los parámetros de calidad. Incluso es posible vender los departamentos sin que los reclamos ulteriores de los compradores marchiten un solo pétalo del negocio.
Según alertaron desde el Colegio de Arquitectos, en esta realidad confluyen la falta de control de los organismos oficiales, la ignorancia de la gente, y la ausencia de un ente que asesore a los usuarios sobre la calidad del inmueble ofrecido. A esto se suma la falta de respuestas que ofrece la Justicia, según denunció la compradora de un departamento que fue comercializado por una firma constructora que se caracteriza por sus transgresiones.

Algo inexplicable
"¿Cómo se explica que a esta empresa le clausuren una obra, se la vuelvan a habilitar y sigan construyendo fuera de normas? El sistema está tan corrupto que la razón y la justicia están del lado del que tiene dinero y poder", lamentó la odontóloga Cintia Jacqueline Silva, quien lleva seis años litigando sin suerte contra el empresario que le vendió la planta baja del edificio de Rivadavia 462. Al hundirse la estructura unos 20 centímetros en pocos años, el moderno complejo odontológico que había inaugurado allí la profesional se convirtió en un lugar de pesadilla.
A veces, en el caso de construcciones en marcha, ni siquiera los funcionarios más ejecutivos logran frenar las transgresiones, salvo en algunos casos más recientes (ver "Cuando se garantiza la clausura...")."El principal problema es que la Municipalidad no tiene poder de policía para hacer cumplir las sanciones. Me pasó, como funcionario, que yo clausuraba y al día siguiente arrancaban la faja. Quedaba todo como un acto simbólico", confesó Gustavo Usandivaras, ex director de Catastro municipal. Su campaña contra las transgresiones al Código le valieron amenazas de muerte. Ahora, en su carácter de concejal, impulsa un proyecto de ordenanza para la apertura de un registro de transgresores."Esa lista va a ser enviada a los colegios de profesionales y va a ser exhibida en los transparentes de la Municipalidad, a la vista del público", adelantó Usandivaras.
Ante la ya comprobada ineficacia del poder de policía del municipio, el concejal propone otro control: el de los pares. "Que la Municipalidad delegue a los colegios profesionales la aprobación de los proyectos -resumió-. Se trata de un sistema que está funcionando muy bien en Rosario (Santa Fe)".

Falta asesoramiento
Desde el Colegio de Arquitectos, Julio Middagh advirtió que la gente no se asesora antes de adquirir un inmueble, tal vez porque falta un ente que le permita acceder a ese servicio.
"La gente debería poder consultar con un especialista que conozca sobre el tema y pueda hacer un informe técnico -sugirió el arquitecto-. "El vendedor siempre cuenta solamente una parte. No se sabe qué hay dentro de las paredes, qué cañerías o cables han puesto. En general, las empresas constructoras exprimen al máximo el Código para sacar ventajas e ir un metro más allá de lo que permite. Pero hay una que está acostumbrada a hacer cuatro pisos más, o edificios de seis pisos sin ascensor", señaló Middagh.

El mercado
En opinión de Middagh, este transgresor existe "porque el mercado lo sostiene -dijo-. Le recibe la casa a un propietario que sueña con vivir en el centro y le da un departamento. Tiene un sistema muy bien organizado para recibir a cuenta no sólo propiedades, sino cualquier otro bien".
A medida que estallan los escándalos, porque los consorcistas se unen para reclamar, la firma se ve obligada a hacer borrón y cuenta nueva.

Cuando se garantiza la clausura, todo infractor se da por vencido
La gama de transgresiones que detectó a principios de este año la Dirección de Catastro Municipal en tres edificios en construcción, motivó un proceso de sanciones y clausuras que pusieron las cosas en orden.
"En lugar de un monoambiente, como figura en el proyecto, hicieron paredes divisorias, y arman livings y dormitorios que no ventilan ni iluminan reglamentariamente -detalló el director de Catastro, Eduardo Cárdenas-. Dejaron el hueco del ascensor para las inspecciones periódicas de la Municipalidad y luego lo cerraron para hacer un baño. Techaron totalmente un patio para generar un departamento en el primer piso y un consultorio en la planta baja".
Después de que el juez de Faltas determinó la clausura, en enero pasado, Catastro dio intervención a la Policía y la obra estuvo paralizada durante 25 días. La empresa no tuvo más remedio que adecuarla al proyecto. Demolió la losa, puso la guía para los ascensores y tiró las paredes divisorias de los monoambientes.
"Creo que se han dado cuenta de que resulta antieconómico hacer las cosas como las estaban haciendo -destacó Cárdenas-. En los tres edificios que tienen en obra ahora hemos dispuesto la presencia permanente de un inspector, coordinado por un ingeniero civil. Tienen orden de hacer inspecciones a cualquier hora, porque antes aprovechaban la tarde o la noche para avanzar con la parte ilegal".
Cárdenas destacó que en todos estos casos la culpa es compartida entre el que vende y el que compra. "No estamos hablando de un lotecito de $ 2.000 en las afueras de la ciudad, sino de un departamento que cuesta $ 50.000 o $ 70.000 y lo compra gente que tiene cómo informarse -advirtió-. La empresa está vendiendo bajo una figura admitida legalmente, que es el condominio: los 100 habitantes de los departamentos son copropietarios de todo el edificio. Es decir que yo no soy dueño del 10º A, por ejemplo, sino que tengo una alícuota parte de todo lo que está construido en el lugar. No estoy comprando una propiedad horizontal".
Las cláusulas del contrato dicen que la compra de la propiedad horizontal se podrá efectuar una vez que la Municipalidad apruebe los planos de obra. Mientras tanto, si se hizo un piso de más o un patio tres veces más chico de lo que marca la ley, los planos no se pueden aprobar y la responsabilidad será del condominio.

Un padrón individual
En sus primeros dos meses de gestión, Cárdenas recibió presentaciones de cuatro consorcios. Entre ellos, los 191 copropietarios de Laprida y Corrientes, o los más de 90 de Corrientes 575. Piden tener un padrón individual y la unidad de propiedad horizontal, lo que se deberá tramitar por la vía de la excepción. Los planos no responden al proyecto, o directamente nunca se presentaron.
"Se perjudica el propietario, quien no puede vender al precio de propiedad horizontal, y también el fisco, porque no puede cobrar los impuestos: hay un solo padrón para los 100 departamentos y una única boleta, que deben prorratear entre todos. Nunca se ponen de acuerdo, así que no pagan", deploró el agrimensor.
El sistema de información geográfico-catastral detectó 11 edificios en el área central que figuran como baldíos en Rentas. Totalizan entre 15 y 20 los edificios de la zona céntrica que carecen de certificado final de obra. Uno de los más antiguos, con 17 años de historia, es el 24 de Septiembre y Junín, que tiene dos pisos más de lo permitido.

Se impulsa en la Justicia una acción de amparo
El abanico de transgresiones más frecuentes consisten en patios de medidas insuficientes; cuerpos salientes no permitidos, que empiezan como balcones y después se cierran; designación de locales "no habitables" a ámbitos que en realidad terminan siendo dormitorios, living, cocinas o comedores no ventilados ni iluminados.
Como un símbolo de la "impunidad constructiva" (casi un contrasentido), justo frente al Concejo Deliberante -en Monteagudo 120- se erige un edificio que está fuera de normas y que no pudo ser clausurado por la Municipalidad.
El entonces edil radical Jorge Mendía había detectado la construcción de cuatro departamentos adicionales en la planta baja, otros catorce en los demás pisos, y un octavo piso fuera de norma por completo. En octubre de 2002 un juez de faltas ordenó la clausura, pero en tres ocasiones las fajas fueron retiradas por el encargado de la obra.
"Esta empresa diseñó todo un sistema operativo para quedar exenta de toda responsabilidad. No compra el terreno y tampoco figura como titular", explicó el actual concejal y ex director de Catastro, Gustavo Usandivaras.
El edil confía lograr el apoyo de la Justicia para aplicar una medida ejemplificadora que obligue a los demás edificios a ponerse en regla. "Por medio de una acción de amparo le estamos pidiendo a la Justicia que haga desalojar a todos los edificios que no están habilitados por Catastro, para que de esa manera todos se vean en la necesidad de obtener al certificado -manifestó Usandivaras-. A esta acción de amparo la presentamos en abril de 2003 y tenía muy buena recepción. Pero cuando llegó la parte resolutiva cambiaron las autoridades municipales y el proceso quedó estancado. Desde julio de 2003 no se hizo nada por parte del municipio para reactivar la causa".
Usandivaras hizo aprobar una ordenanza, en enero pasado, que dispone que se prosiga con la acción judicial."Comenzaría con el desalojo del edificio de Monteagudo", adelantó.