INIGUALABLES VISTAS. Una imagen del country Las Yungas, en plena selva pedemontana tucumana. LA GACETA/HECTOR PERALTA
Cuando la propietaria de la casa en la que vive hace dos años le anunció que no iba a renovarle el contrato, Alejandra Fagot sintió un nudo en el estómago. Primero, porque no esperaba esa decisión (especialmente, cuando días atrás habían acordado una actualización del alquiler, que lo dejaba en $ 160.000 mensuales más expensas). Segundo y en consecuencia, porque no tenía nada en vistas. Así que después de una noche de angustia, empezó su búsqueda. Pero al cabo de unas horas, entró otra vez en pánico: prácticamente, no encontró opciones. "Es difícil conseguir un alquiler en Yerba Buena. Todas son ventas", afirma.
"Durante y después de la pandemia, las personas revalorizaron los espacios abiertos, los desbordes y los jardines". Pablo Sáez, arquitecto.
Ella, su marido, sus hijos y la mascota viven en un barrio cerrado al pie del cerro, en una propiedad de tres dormitorios; dos baños; jardín y pileta. En sus requisitos, incluyó esas características. Desgraciadamente, lleva semanas revisando redes sociales y ya comienza a sentirse una desterrada.
AVENIDA ACONQUIJA. Su entorno se viene modificando rápidamente en los últimos años: emprendimientos comerciales, oficinas públicas y bancos.LA GACETA / FOTO DE ANALÍA JARAMILLO
Sus dichos no se le ocurren antojadizos. El arquitecto Pablo Sáez, de Saez-Sanchez Arquitectos, entiende que existe una demanda genuina de alquileres de viviendas en la ciudad piedemontana, motivada principalmente por la pandemia, durante y tras la cual las personas revalorizaron los espacios abiertos, los desbordes y los jardines. Sin embargo -advierte-, la oferta se presenta bastante acotada, fruto de una desactualización de los valores de los alquileres en relación a la inversión que implica construir.
"Con la nueva ley de alquileres, ha bajado la rentabilidad". Martín Pérez Vera, abogado y corredor inmobiliario.
El empresario Germán Schilman se expresa coincidente. Dice que las cuarentenas han originado un boom de gente que se muda o se ha mudado en busca de verde. "Hoy, la demanda supera ampliamente la oferta, tanto de casas como de departamentos en alquiler", simplifica. Ante este escenario, destaca que se están desarrollando proyectos en las localidades linderas de El Manantial y San Pablo, en pos de atender "esa necesidad que se está haciendo evidente". De hecho, su firma y el grupo Lucci trabajan de manera conjunta en un emprendimiento con lotes desde 360 metros cuadrados.
"Hoy, la demanda de alquileres supera la oferta". Germán Schilman, empresario inmobiliario.
Es que las dimensiones tienen mucho peso en este dilema. Una arista que plantea el arquitecto Germán Kern es que un alquiler deja una renta baja en comparación con una venta. "En Yerba Buena, las casas son medianas o grandes. Se requiere una inversión importante para construir. Después de hacer ese gasto, todos prefieren vender", razona.
"En Yerba Buena, las casas son medianas o grandes. Se requiere una inversión importante para construir. Después de hacer ese gasto, todos prefieren vender". Germán Kern, arquitecto.
Martín Pérez Vera -abogado y propietario de una firma inmobiliaria- sigue la línea de lo expresado por Kern y Sáez, al exponer además que, con la nueva ley de alquileres, ha bajado la rentabilidad. Según esta mirada suya, el precio de los alquileres ha quedado retrasado con respecto al valor de los inmuebles. "La rentabilidad para los propietarios tendría que rondar entre un 6 % y un 7 % anual, pero actualmente llega a un máximo de 3,5 % anual", especifica. Esto conlleva a que los dueños opten por vender, añade.
TERRAZAS PARK. Uno de los primeros complejos de departamentos de alta gama que se alzó en Yerba Buena. LA GACETA / FOTOS DE ANALÍA JARAMILLO
Llegado este punto, los precios de las viviendas en venta también inciden en esta peliaguda realidad. En los últimos 15 años, las construcciones estuvieron centradas en los countries y barrios cerrados. Ahí dentro, el valor de las casas va desde los U$S 130.000 hasta los U$S 1,5 millón. "Estos números y la falta de crédito hipotecario no les dejan opciones a quiénes pretenden mudarse: solo les alcanza para alquilar", reduce Pérez Vera.
-¿Y ahí se produce el cuello de botella?
- Sí. Únicamente hay casas disponibles desde los $ 100.000 mensuales en barrios cerrados, donde las expensas rondan entre $ 10.000 y $ 30.000. Esto deja fuera de Yerba Buena a una franja de familias con un presupuesto máximo de $ 90.000 para un alquiler. Por ese monto, no consiguen.
Una sexta voz que se oye similar es la del asesor de ventas Jorge Ruiz. Él afirma que la demanda es enorme. "Como no hay créditos hipotecarios, la gente no puede comprar. Entonces, trata de alquilar. Pero las casas son insuficientes; no dan abasto", resume. Puntualmente, relata que se observan numerosos casos de grupos familiares cuyos ingresos rondan los $ 250.000 o $ 300.000 mensuales y pese a ello no pueden tener su casa, debido a esta ausencia de líneas crediticias para la clase media (los Procrear o similares los dejan afuera ya que sobrecalifican).
En definitiva, todo indica que si la señora Fagot tiene prisa, no debería darle demasiadas vueltas al dilema que le plantea buscar una nueva vivienda y agarrar lo primero que le suene más o menos vivible.
En barrios privados o countries los alquileres arrancan desde $ 90.000 o $ 100.000. Se deben sumar las expensas, que por lo general rondan los $ 8.000 (las modestas). Una casa de categoría intermedida puede valer unos $ 160.000 de alquiler mensual más unos $ 10.000 o $ 30.000 de expensas. En los countries más exclusivos, los alquileres se expresan en dólares. Los monoambientes o los departamentos de un dormitorio -que en los últimos dos años han empezado explotar en el paisaje yerbabuenense- cuestan desde $ 35.000 o $ 45.000 más expensas, según los amenities. Y las viviedas afuera de urbanizaciones especiales se consiguen desde unos $ 60.000.
