Viviendas: buenas intenciones vs realidad del país

27 Ago 2017

CARLOS MOLINARI - Empresario en el mercado inmobiliario e impulsor del sistema de securitización de hipotecas (Télam)

Durante décadas, el mercado del real estate ha reclamado la incorporación del crédito hipotecario como herramienta indispensable para el sostenimiento y crecimiento de la actividad. Algunas de las causas que no hicieron posible su continuidad en el mercado: la alta inflación, elevadas tasas de interés, alto impacto impositivo y la falta de creación de una política de Estado a largo plazo frente a la contundente necesidad de apoyo al mercado. Esto como consecuencia de la falta de compromiso de los sucesivos gobiernos en dar una continuidad a las medidas políticas que permitan el crecimiento de la industria y el acceso permanente a la vivienda.

En el último tiempo, el gobierno nacional lanzó líneas de créditos hipotecarios que demuestran las buenas intenciones con las que encara esta problemática. Más allá de eso, son varios los aspectos centrales que hay que reforzar y ajustar para que sean realmente efectivos en las operaciones presentes y, principalmente, las del futuro. Actualmente, los créditos atienden la oferta de propiedades ya construidas, lo que representa la reactivación del mercado inmobiliario, pero no garantiza la reactivación de la economía. Los montos de las ventas no se vuelcan nuevamente en el mercado de la construcción por ser compradores finales. Los créditos actuales, en donde la relación precio-salario-cuota pretende la inclusión al sistema de miles de familias de los sectores medios y medios bajos de la sociedad, se ajustan por inflación y prevén la extensión del plazo de pago toda vez que la cuota supere el 25% de los ingresos del beneficiario. Esto tiene mucho sentido y funciona en una economía estable, en la que los índices inflacionarios no deterioran los salarios ya que si esto ocurre el plazo de pago puede convertirse en infinito.

Otros factores importantes son la mano de obra, insumos y servicios del mercado. Toda vez que se produce una reactivación del sector, comienza una carrera de precios y salarios producto de la demanda. Es ingenuo pedirles a los empresarios que generen inversiones para poder tener mayor producción; la historia demuestra que, después de un período auspicioso, con la caída de la demanda las empresas no logran amortizar las inversiones ya realizadas ni sostener el personal incorporado. Al mismo tiempo, es imposible cree que la propia industria se va a autoregular. En este punto es donde se hace necesaria la creación de una política de Estado, donde el gobierno intervenga en el control de los distintos engranajes que conforman la política de viviendas.

Como primer punto, se deberían priorizar los compradores de vivienda única, de uso propio y ocupación permanente. Establecer un valor tope por metro cuadrado por zona ajustado por inflación y, al mismo tiempo, gestionar de forma activa la quita de impuestos en aquellos insumos que utilice quien constuye. Esto parece casi una utopía, pero es viable si se piensa que solo quedaría exento de impuestos este último y no la cadena de valor que provisiona.

Para hacer esto viable, es necesario generar un acuerdo entre los representantes del sector para resolver la situación que se genera cuando la demanda supera la oferta y no existe capacidad interna para producir más, ni confianza para generarlas en el corto plazo con mayor inversión. Para eso, se debería determinar valores tope para aquellos materiales e insumos que conformarían una canasta básica de construcción. Y al mismo tiempo, permitirle a las industrias del sector la importación de productos similares a los demandados, que a su vez deberían venderse a precios equivalentes a los del mercado interno. Y, también, prohibir la importación de aquellos artículos que no sea efectuada por una industria del sector, que además deberán acordar aranceles e impuestos, que favorezcan a la industria nacional.

Otro factor clave es implementar el sistema de securitización de hipotecas a largo plazo. Una de las últimas disposiciones del Banco Central en donde proyectan impulsar la entrega de créditos a desarrolladores y constructores para que pongan en marchar obras que sean acordes a las necesidades del mercado y, al mismo tiempo, ayuden a cubrir la demanda insatisfecha en donde los tomadores de créditos serán los mismos que aseguren el avance de obra y su finalización, aún está sin efecto. Como último punto, la posibilidad de brindarle al tomador del crédito hipotecario el comprar una vivienda desde el pozo, utilizando como garantía un seguro de caución. Para ello, se deberá establecer plazos de construcción y finalización de obra que le aseguren a la entidad financiera la utilización de la unidad como vivienda única.

En resumen, es importante establecer una política de vivienda para el país, y no un programa de vivienda para un gobierno. Hay que potenciar el crédito para sectores medios y medios-bajos, que son los afectados por los vaivenes macroeconómicos del país. Creo que, el mercado inmobiliario argentino tiene aún mucho por crecer y mejorar pero, sin dudas, deberá hacerse con el acuerdo mancomunado entre el gobierno y los integrantes del sector. Porque es claro que el futuro se crea en el presente, tomando como referencia el pasado.

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