Seis respuestas para entender el conflicto entre Naum Alperovich y el municipio de Yerba Buena por una obra

Según el Gobierno del intendente Campero, se midieron excesos en la superficie construida en las dos torres sobre la avenida Perón y en los subsuelos.

03 Jul 2017
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INMUEBLE OBSERVADO. La edificación de la empresa León Alperovich Group SA se levanta en una esquina de las avenidas Perón y Fanzolato. Allí hay una concesionaria de autos y los inversores apuntan a habilitar locales comerciales. la gaceta / foto de antonio ferroni

En Yerba Buena hay una construcción que genera discordia: las torres que Naum Alperovich -hermano del senador y ex gobernador José Alperovich- construye en una esquina de las avenidas Perón y Fanzolato. Ahí ha puesto su nueva concesionaria de autos, y habrá locales comerciales y departamentos. El parentesco del empresario con el ex mandatario debe ser mencionado porque, de acuerdo a sus declaraciones, lo que le ocurre se debe -puntualmente- a eso.

Y lo que ocurre es que el Concejo Deliberante de esa ciudad rechazó el convenio que, en noviembre de 2016, su empresa, León Alperovich Group S.A., había firmado con el intendente Mariano Campero. En ese documento, de menos de cuatro páginas, Alperovich se comprometía a construir una calle para pagar, de ese modo, la multa de $ 4,6 millones con la que, en junio de ese año, el Tribunal de Faltas municipal lo había castigado, por violar el Código de Ordenamiento Urbano.

Lo curioso es que el propio Campero no se enojó con ese rechazo, sino que se mostró complacido porque -según dijo-, en los siete meses que transcurrieron desde el acuerdo hasta ahora, no había observado avances en la hechura de la trocha. Aquí, las seis preguntas y respuestas del caso.

1) ¿Por qué la edificación infringe el Código?

Si se tiene acceso a toda la documentación, no es difícil reconstruir la historia del Boulevard del Cerro, como se denomina el emprendimiento. Si uno se lleva de las declaraciones de Alperovich, de Campero y de los concejales, en cambio, puede que acabe desconcertado. En ocasiones, hay abismos de diferencias. Un dato que sobresale en esos expedientes es que a la construcción de Alperovich le midieron unos 12.500 metros cuadrados en infracción. Pero, ¿qué son 12.000 metros cuadrados? La respuesta sorprende: equivalen a más de una manzana.

De hecho, toda la tierra en la que se proyectó la urbanización abarca una manzana. El número de padrón de esa hectárea era 776.600. Era, porque luego de haber presentado el proyecto de obra (y de que se lo aprobaran, en 2012), el propietario dividió ese lote original en dos fracciones de media hectárea cada una.

Ese dato, al parecer insignificante, también es digno de ser mencionado: se trata -en concreto- del eje de la discusión. Al dividir el padrón, Alperovich hizo que sus edificios pasaran a infringir el Código, de acuerdo a la interpretación de los gobernantes actuales. Los otros (los que estaban antes) no consideraron lo mismo; al contrario.

La división se produjo en enero de 2014. El empresario argumentó que necesitaba recurrir a un crédito. La garantía -prosiguió- iba a ser la hipoteca de uno de los padrones resultantes de la división, en vez del lote completo. La gente del ex intendente peronista Daniel Toledo evaluó que ello “no alteraba lo originalmente propuesto”. Y le dio el visado.

Pero en mayo de 2016, durante una inspección realizada por la Dirección de Catastro y Edificación del municipio (a esas alturas el gobierno había pasado a las manos del radical Campero), se midieron esos 12.500 metros cuadrados en violación. De ese total, el número que más corrompe los límites es el que se refiere al Factor de Ocupación Total (FOT), debido a que se edificaron más de 8.300 metros cuadrados. Lo permitido es de unos 2.500 metros cuadrados. Es decir que hubo un exceso de 5.700 metros cuadrados, de acuerdo a esas planillas gubernamentales.

2) ¿Por qué Alperovich dice que no hay violación?

En su descargo, hecho en junio de 2016, el empresario negó haber infringido el Código. En primer lugar, adujo que la propia Municipal lo autorizó a fraccionar los padrones, en referencia al refrendo otorgado por Marcelo Daniel Romero, el director de planeamiento de Toledo. Luego aclaró que, de todos modos, ahora decidió reunificar su inmueble. “De manera que, con eso, no existirían ninguna de las supuestas infracciones”, escribió. Según ese documento judicial, que además lleva la firma de la abogada María Marta Estofán, la unión se encontraba en curso desde el 30 de mayo de ese año.

Hasta hace unos meses, no había sido concretada. Otro planteo de Alperovich en su descargo consiste en una corrección, a su entender. Sucede que, para él, sus torres se enmarcan en una urbanización especial, y no en una propiedad horizontal, como consideran los funcionarios de Campero. “El destino como propiedad horizontal, o no, que en definitiva pueda dársele a la obra, no está definido aún. Resulta absolutamente arbitrario que pretendan aplicarle la normativa de otra figura”, escribió.

La discusión por uno u otro tipo se debe a que las urbanizaciones pueden construir un FOT mayor que el de las propiedades horizontales.

3) ¿Por qué el juez fijó una multa de $ 4,6 millones?

El fallo de García Hamilton consiste en un escrito de ocho carillas, donde reduce el debate a la subdivisión del proyecto, entre otras cuestiones. Y menciona un dato -para él- importante: la constructora León Alperovich Group jamás volvió a informar a la Municipalidad sobre esa división, según sus expedientes.

En 2014 -enumera- propusieron una serie de modificaciones para la torre 1. En 2015, presentaron otro expediente para reformar la torre 2. En 2016, volvieron a gestionar una carpeta. “En todos los casos, se consignó en las carátulas un único padrón: el de origen”, citó García Hamilton. Eso lo lleva a pensar -declara a este diario- que hubo una omisión voluntaria, pues una planimetría tiene el valor de una declaración jurada.

Finalmente, como argumento adicional, el juez de faltas menciona que el Código establece -de modo expreso- que una vez aprobada una urbanización especial no puede efectuarse en ella ninguna subdivisión o desglose de lotes (capítulo 2, apartado 2.2.1.1)

Para fijar el valor de la sanción, García Hamilton se valió de las normas, que fijan que se deben multiplicar los metros en infracción por el valor del derecho a construcción. Al resultado de esa operación se le puede aplicar hasta 50 veces la multa, en base a diferentes criterios. En este caso, la pena le fue agravada 30 veces.

4) ¿Por qué firmaron un convenio en vez de pagar en efectivo?

Luego de que el juez dictó la sentencia, le llegó el turno al arreglo. El empresario y el intendente negociaron una forma de pago. Si bien es costumbre que las municipalidades canjeen insumos o servicios con sus infractores, resulta poco usual que se proceda, de ese modo, en el caso de multas millonarias.

No obstante, ambas partes firmaron un convenio por el que Alperovich se comprometía a construir una calle de sirga que debía ir desde la avenida Perón, junto al canal Caínzo, hasta la altura de las canchas del country Jockey Club. La obra completa iba a tener un costo de unos $ 12 millones.

Las partes habían resuelto que el dinero que excediera el monto de la multa (unos $ 7,4 millones) iba a quedar como crédito a favor de la firma, e iba a ser imputado como pago adelantado de impuestos. Ese trato se firmó el 10 de noviembre. Seis días después, lo enviaron al Concejo Deliberante. Hace unas semanas, el cuerpo legislativo rechazó el pacto.

5) ¿Por qué los concejales rechazaron el arreglo?

Entre seis razones, los ediles argumentaron que, en algún momento, Campero sugirió la demolición total del coronamiento de las terrazas de las dos torres construidas. Por lo cual, no tenían los suficientes elementos de análisis para determinar cómo se pasó, de esa medida, a un acuerdo.

Otra objeción que interpusieron es que, para hacer válido el convenio, Campero pretendió novar la multa en la construcción de una calzada, cuando la novación hace referencia a que las multas puedan ser sustituidas por elementos, útiles o insumos -como se mencionó líneas arribas-. Por último, los ediles consideraron que “no se puede perdonar una construcción irregular”. A la palabra perdonar la pusieron en mayúsculas. Ese dictamen se aprobó con las manos arriba de siete de los nueve concejales presentes. No votaron los dos peronistas del cuerpo, Héctor Aguirre y Walter Aráoz.

6) ¿Cómo sigue el caso?

Después de ese rechazo, Alperovich ideó un operativo: escribió unas invitaciones y se las mandó al intendente, al juez García Hamilton y a todos los concejales, para que vayan a su concesionaria a “constatar la construcción de la arteria”. El día del convite, asistieron el juez, el director de Asuntos Jurídicos del municipio, Gabriel Sabaté, y cuatro ediles. “¿Y ahora cómo sigue esto? La obra está empezada. Quiero una reunión entre las partes para que me den una solución”, les pidió el empresario.

En rigor, la calle que ha construido consiste en una trocha paralela a la Perón, que pasa por enfrente de su local. En el tramo del camino de sirga (el que beneficiará a los vecinos), sólo hubo tareas de movimiento del terreno.

“Si Naum fuese Gómez en vez de Alperovich, nada de esto estaría pasando”, añadió un colaborador suyo, en ese encuentro. Pero en definitiva, en esta novela no sólo se lee un apellido influyente. También se han escrito infracciones, a juzgar por la documentación.

Lo que advierte el municipio

Las superficies en infracción, según el municipio

- Según el Código, para el FOT se encuentra permitido un 0,5 de la superficie de la parcela. En este caso, equivale a unos 2.500 metros cuadrados. El FOT edificado y relevado es de más de 8.300 metros cuadrados.

- Otros 3.600 metros cuadrados han sido medidos en falta dentro de los subsuelos, pues el Código establece que se puede construir un 0.5 de la superficie de la parcela (la mitad). Eso equivale, en este caso, a unos 2.500 metros cuadrados. Lo edificado llega, en cambio, a 6.100 metros cuadrados.

- El retiro debe ser de 15 metros desde la línea municipal hacia los límites del inmueble. Determinaron una superficie en infracción de 3.000 metros cuadrados.

Casos similares

Otras multas recientes

- Paramérica S.A.

Emprendimiento sobre la avenida Perón

Unos $ 2 millones

- City Place

Emprendimiento sobre la avenida Perón

Alrededor de $ 1 millón

- Casonas del Corte

 Edificio frente a la rotonda de Horco Molle

 Clausura

El descargo

La notificación

El pasado 5 de junio, el Municipio le envió una notificación a León Alperovich Group S.A., dándole aviso de que proceda con las obras comprometidas. El empresario Naum Alperovich dice que, recién en esa fecha, le entregaron la calle desmalezada, para que él pudiera avanzar. Desde el municipio argumentan, en cambio, que eso se hizo luego de comprobar, mediante inspección, que no habían comenzado. De todos modos, 10 días después el Concejo Deliberante interpuso su veto.

¿La piqueta?

La mención de la demolición

En diciembre del año pasado, el intendente Mariano Campero le remitió al Concejo Deliberante un documento elaborado por la Dirección de Planeamiento de ese municipio, que sugería que se demuelan las terrazas de los dos edificios en pie. El argumento esgrimido por la repartición municipal es que existe una transgresión al Código de Ordenamiento Urbano. Al cabo, los concejales le contestaron que no les correspondía a ellos expedirse al respecto.


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