19 Enero 2003 Seguir en 
Enero, el mes en que suelen paralizarse las actividades en general, encuentra a los operadores inmobiliarios de Tucumán cargados de expectativas sobre lo que puede pasar el resto del año.
El marco actual de la economía, con bajas en las rentabilidades de las inversiones financieras y con perspectivas de continuidad de esta tendencia, deriva en que los tenedores de dinero busquen alternativas tradicionales y seguras para colocar sus fondos. Tras el fracaso especulativo que golpeó a quienes apostaron al dólar para mantener el valor de su dinero, los inversores no quieren sorpresas. La baja de la cotización del dólar frente el peso llevó a que muchos tucumanos se desprendan casi con desesperación de la moneda norteamericana para tratar de frenar las pérdidas. Y el destino de gran parte de esos fondos, especialmente de ahorristas de mediana y gran envergadura, fue el sector inmobiliario.
"Con todo lo que está pasando, con el dólar que no deja de caer y con tasas de plazos fijos que también bajan, en el marco de un proceso electoral que se acerca inexorablemente, no hay lugar más seguro para colocar el dinero que los inmuebles", opinó el agente inmobiliario Marcelo Stagnetto.
Las variaciones
En el último año, devaluación mediante y posterior proceso inflacionario, los precios de los inmuebles de esta provincia registraron una notable baja en términos de dólar, de entre un 30 y un 70%, pero se reposicionaron -no en igual medida- en pesos.
Hasta julio pasado, los valores de las propiedades habían subido en moneda nacional entre un 45 y un 50% en general, según los consultores inmobiliarios. Así, el metro cuadrado de una vivienda en Barrio Norte se cotizaba entre $ 600 y $ 900, según las categorías; en Barrio Sur entre $ 450 y $ 600; en Yerba Buena entre $ 700 y $ 900, mientras que en los countries entre $ 900 y $ 1.000. En los barrios en general, las propiedades se cotizaban entre $ 450 y $ 500. Estas cotizaciones se estabilizaron en su mayoría, con algunas variaciones, y a la fecha los precios de las casas y departamentos depende, fundamentalmente, de lo que establece el mercado. "Hoy se hace una ecuación entre el valor de venta del inmueble y el costo del metro cuadrado terminado. Pero en general se fijan los valores a ojo, guardando una relación entre la oferta y la demanda", explicó Stagnetto.
En el sector rural tucumano se vivió el año pasado una verdadera explosión de compra-venta de campos, motorizada por las excelentes cosechas obtenidas en los distintos cultivos y porque se vendió a valores de dólar, en el caso de los exportadores. Tanta fue la demanda de campos, especialmente de los destinados a soja, que hubo un momento en que desapareció la oferta y tomaron fuerza los arriendos. Los operadores inmobiliarios de la provincia no se sorprenden por el movimiento de compra y venta de terrenos que se genera en el sector rural. Saben que las buenas perspectivas en el campo se mantendrán, al menos durante este año.
Recomendaciones
Los inmobiliarios confían en que, con el tiempo, se irán readecuando los valores de las propiedades. Algunos recomiendan no vender y sí comprar en esta etapa, porque creen que los precios irán acercándose cada vez más a los registros anteriores en dólares. Sin embargo, Stagnetto sostiene que la economía argentina presenta demasiadas variables impredecibles, y que pronosticar un dólar a 2,80 pesos o a 4 pesos es hacer "futurología". En este contexto de incertidumbre, los ladrillos tientan a los más conservadores.
La falta de crédito juega en contra
En tiempos de estabilidad, la gente compraba casas y departamentos para vivir y no tanto como inversión. En Tucumán, durante el boom del crédito hipotecario, muchos compraban una propiedad para evitar pagar un alquiler, dado que los valores de las cuotas eran similares en ambos casos.
En la etapa actual, la falta de financiamiento bancario destinado a la compra de viviendas impacta en forma negativa en el mercado. "El crédito desapareció totalmente, y si lo hubiera, la gente no los tomaría, porque no están dadas las garantías de estabilidad", señaló Marcelo Stagnetto. Dejó en claro que si hubiera financiación para la adquisición de inmuebles los préstamos se establecerían en dólares. "Nadie sacaría un crédito en dólares, en un país donde se acercan las elecciones que pueden cambiar todo el panorama. En este tipo de sectores, la falta de planificación y de perspectivas incide en contra de la actividad", apuntó.
Los inmobiliarios recordarán con con satisfacción cuando el año pasado hubo un verdadero brote de ventas de casas y departamentos en Tucumán a través de certificados de depósitos del "corralón". "No creo que tengamos otro momento como ese", rememora Stagnetto.
Los precios de los alquileres no consiguieron reposicionarse en pesos, como ocurrió con los valores de las propiedades. En el mejor de los casos, los valores de las locaciones apenas lograron mantenerse iguales que antes de la devaluación. Pero, en general, los propietarios se vieron obligados a bajar sus pretenciones e incluso a otorgar beneficios a sus locadores, como ser la bonificación de las expensas.
Una opción también es diversificar
Ricardo Schefer, economista del Centro de Estudios Macroeconómicos, considera que un motivo fundamental por el que la gente ahorra en todos los países es para tener su vivienda y para jubilarse. "En épocas de crecimiento económico, quienes necesitan comprar propiedades observan con preocupación cómo sus precios suben. En épocas de depresión, cuando los valores de los instrumentos financieros se derrumban, otros se preguntan si no habría que volver a concentrar los ahorros en algo seguro, como las propiedades", señala.
Recurriendo al pasado y tomando los datos de los últimos 35 años, Schefer dice que se pueden obtener algunas pistas. "A pesar de que en promedio suelen depender de la inflación, los valores inmobiliarios residenciales, alternativamente, subieron y bajaron, medidos respecto del nivel de precios al consumidor. Esto significa que, como inversión, la propiedad fluctúa, como cualquier otra alternativa", remarca.
"En épocas de crecimiento, las propiedades suben más que los precios al consumidor, pero durante las recesiones, sin embargo, bajan. Es decir que la inversión residencial comparte con otras inversiones una clase de riesgo bastante indeseable: anda bien cuando todo va bien, pero anda mal cuando todo va mal", añade. Esto significa que la inversión residencial sigue una suerte similar a la de una cartera de acciones o bonos: no es precisamente un refugio muy eficiente contra las malas épocas. Conclusión: ninguna inversión es la que funciona mejor en todos los escenarios y como predecirlos es difícil, hay que diversificar.
Estrategia
Distinto es el caso de la posesión de una propiedad como bien de consumo. Visto desde la perspectiva de alguien que debe ahorrar para comprar una vivienda, se debe planear una estrategia. Ultimamente, las propiedades bajaron en dólares y, obviamente, quien ahorró en esa moneda se favoreció. Pero debe tenerse en cuenta que en épocas de bonanza económica la moneda dura se retrasó marcadamente respecto del valor de la propiedades, por lo que ahorrar en esa moneda para comprar fue arduo. Schefer dice que no en todas las recesiones ocurrió lo opuesto; es decir, no siempre las propiedades bajaron más que la moneda. La clave está en que el valor de las propiedades, como el de las acciones, está ligado al ciclo económico. Por lo tanto, una porción del ahorro debe ser realizada en una cartera de acciones. Esto debe hacerse en forma medida, ya que si bien estas inversiones generalmente corren en el mismo sentido que las propiedades, lo hacen acentuando los picos y valles.
Precios más bajos en el interior
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Héctor D?Odorico, sostiene que en el interior del país se nota más la recesión que en la Capital Federal y que, por lo tanto, hay menos ventas de inmuebles. A raíz se esa situación -agrega- los valores de los inmuebles son más bajos en las provincias que en la Ciudad de Buenos Aires. Según el directivo, las viviendas de las principales capitales provinciales del país cuestan un 40% promedio menos que en la Capital Federal, pese a tener las mismas características y comodidades.
Otra característica que diferencia a las propiedades es que en el interior la mayoría de las ofertas están en pesos. Mientras el 96% de los precios de las casas y departamentos usados en la Capital Federal están en dólares, en el interior del país apenas un 42% de las viviendas a la venta se ofrecen en la divisa estadounidense. "La menor dolarización de las propiedades en las ciudades más importantes del interior tiene su explicación en la abundancia de bonos provinciales (como el Bocade tucumano), que hacen al peso más atractivo y, de esa manera compite con el dólar", señala Eugenia Perna, de la firma Tasaciones Argentinas.
El marco actual de la economía, con bajas en las rentabilidades de las inversiones financieras y con perspectivas de continuidad de esta tendencia, deriva en que los tenedores de dinero busquen alternativas tradicionales y seguras para colocar sus fondos. Tras el fracaso especulativo que golpeó a quienes apostaron al dólar para mantener el valor de su dinero, los inversores no quieren sorpresas. La baja de la cotización del dólar frente el peso llevó a que muchos tucumanos se desprendan casi con desesperación de la moneda norteamericana para tratar de frenar las pérdidas. Y el destino de gran parte de esos fondos, especialmente de ahorristas de mediana y gran envergadura, fue el sector inmobiliario.
"Con todo lo que está pasando, con el dólar que no deja de caer y con tasas de plazos fijos que también bajan, en el marco de un proceso electoral que se acerca inexorablemente, no hay lugar más seguro para colocar el dinero que los inmuebles", opinó el agente inmobiliario Marcelo Stagnetto.
Las variaciones
En el último año, devaluación mediante y posterior proceso inflacionario, los precios de los inmuebles de esta provincia registraron una notable baja en términos de dólar, de entre un 30 y un 70%, pero se reposicionaron -no en igual medida- en pesos.
Hasta julio pasado, los valores de las propiedades habían subido en moneda nacional entre un 45 y un 50% en general, según los consultores inmobiliarios. Así, el metro cuadrado de una vivienda en Barrio Norte se cotizaba entre $ 600 y $ 900, según las categorías; en Barrio Sur entre $ 450 y $ 600; en Yerba Buena entre $ 700 y $ 900, mientras que en los countries entre $ 900 y $ 1.000. En los barrios en general, las propiedades se cotizaban entre $ 450 y $ 500. Estas cotizaciones se estabilizaron en su mayoría, con algunas variaciones, y a la fecha los precios de las casas y departamentos depende, fundamentalmente, de lo que establece el mercado. "Hoy se hace una ecuación entre el valor de venta del inmueble y el costo del metro cuadrado terminado. Pero en general se fijan los valores a ojo, guardando una relación entre la oferta y la demanda", explicó Stagnetto.
En el sector rural tucumano se vivió el año pasado una verdadera explosión de compra-venta de campos, motorizada por las excelentes cosechas obtenidas en los distintos cultivos y porque se vendió a valores de dólar, en el caso de los exportadores. Tanta fue la demanda de campos, especialmente de los destinados a soja, que hubo un momento en que desapareció la oferta y tomaron fuerza los arriendos. Los operadores inmobiliarios de la provincia no se sorprenden por el movimiento de compra y venta de terrenos que se genera en el sector rural. Saben que las buenas perspectivas en el campo se mantendrán, al menos durante este año.
Recomendaciones
Los inmobiliarios confían en que, con el tiempo, se irán readecuando los valores de las propiedades. Algunos recomiendan no vender y sí comprar en esta etapa, porque creen que los precios irán acercándose cada vez más a los registros anteriores en dólares. Sin embargo, Stagnetto sostiene que la economía argentina presenta demasiadas variables impredecibles, y que pronosticar un dólar a 2,80 pesos o a 4 pesos es hacer "futurología". En este contexto de incertidumbre, los ladrillos tientan a los más conservadores.
En tiempos de estabilidad, la gente compraba casas y departamentos para vivir y no tanto como inversión. En Tucumán, durante el boom del crédito hipotecario, muchos compraban una propiedad para evitar pagar un alquiler, dado que los valores de las cuotas eran similares en ambos casos.
En la etapa actual, la falta de financiamiento bancario destinado a la compra de viviendas impacta en forma negativa en el mercado. "El crédito desapareció totalmente, y si lo hubiera, la gente no los tomaría, porque no están dadas las garantías de estabilidad", señaló Marcelo Stagnetto. Dejó en claro que si hubiera financiación para la adquisición de inmuebles los préstamos se establecerían en dólares. "Nadie sacaría un crédito en dólares, en un país donde se acercan las elecciones que pueden cambiar todo el panorama. En este tipo de sectores, la falta de planificación y de perspectivas incide en contra de la actividad", apuntó.
Los inmobiliarios recordarán con con satisfacción cuando el año pasado hubo un verdadero brote de ventas de casas y departamentos en Tucumán a través de certificados de depósitos del "corralón". "No creo que tengamos otro momento como ese", rememora Stagnetto.
Los precios de los alquileres no consiguieron reposicionarse en pesos, como ocurrió con los valores de las propiedades. En el mejor de los casos, los valores de las locaciones apenas lograron mantenerse iguales que antes de la devaluación. Pero, en general, los propietarios se vieron obligados a bajar sus pretenciones e incluso a otorgar beneficios a sus locadores, como ser la bonificación de las expensas.
Ricardo Schefer, economista del Centro de Estudios Macroeconómicos, considera que un motivo fundamental por el que la gente ahorra en todos los países es para tener su vivienda y para jubilarse. "En épocas de crecimiento económico, quienes necesitan comprar propiedades observan con preocupación cómo sus precios suben. En épocas de depresión, cuando los valores de los instrumentos financieros se derrumban, otros se preguntan si no habría que volver a concentrar los ahorros en algo seguro, como las propiedades", señala.
Recurriendo al pasado y tomando los datos de los últimos 35 años, Schefer dice que se pueden obtener algunas pistas. "A pesar de que en promedio suelen depender de la inflación, los valores inmobiliarios residenciales, alternativamente, subieron y bajaron, medidos respecto del nivel de precios al consumidor. Esto significa que, como inversión, la propiedad fluctúa, como cualquier otra alternativa", remarca.
"En épocas de crecimiento, las propiedades suben más que los precios al consumidor, pero durante las recesiones, sin embargo, bajan. Es decir que la inversión residencial comparte con otras inversiones una clase de riesgo bastante indeseable: anda bien cuando todo va bien, pero anda mal cuando todo va mal", añade. Esto significa que la inversión residencial sigue una suerte similar a la de una cartera de acciones o bonos: no es precisamente un refugio muy eficiente contra las malas épocas. Conclusión: ninguna inversión es la que funciona mejor en todos los escenarios y como predecirlos es difícil, hay que diversificar.
Estrategia
Distinto es el caso de la posesión de una propiedad como bien de consumo. Visto desde la perspectiva de alguien que debe ahorrar para comprar una vivienda, se debe planear una estrategia. Ultimamente, las propiedades bajaron en dólares y, obviamente, quien ahorró en esa moneda se favoreció. Pero debe tenerse en cuenta que en épocas de bonanza económica la moneda dura se retrasó marcadamente respecto del valor de la propiedades, por lo que ahorrar en esa moneda para comprar fue arduo. Schefer dice que no en todas las recesiones ocurrió lo opuesto; es decir, no siempre las propiedades bajaron más que la moneda. La clave está en que el valor de las propiedades, como el de las acciones, está ligado al ciclo económico. Por lo tanto, una porción del ahorro debe ser realizada en una cartera de acciones. Esto debe hacerse en forma medida, ya que si bien estas inversiones generalmente corren en el mismo sentido que las propiedades, lo hacen acentuando los picos y valles.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Héctor D?Odorico, sostiene que en el interior del país se nota más la recesión que en la Capital Federal y que, por lo tanto, hay menos ventas de inmuebles. A raíz se esa situación -agrega- los valores de los inmuebles son más bajos en las provincias que en la Ciudad de Buenos Aires. Según el directivo, las viviendas de las principales capitales provinciales del país cuestan un 40% promedio menos que en la Capital Federal, pese a tener las mismas características y comodidades.
Otra característica que diferencia a las propiedades es que en el interior la mayoría de las ofertas están en pesos. Mientras el 96% de los precios de las casas y departamentos usados en la Capital Federal están en dólares, en el interior del país apenas un 42% de las viviendas a la venta se ofrecen en la divisa estadounidense. "La menor dolarización de las propiedades en las ciudades más importantes del interior tiene su explicación en la abundancia de bonos provinciales (como el Bocade tucumano), que hacen al peso más atractivo y, de esa manera compite con el dólar", señala Eugenia Perna, de la firma Tasaciones Argentinas.
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