El sistema francés, el más usado

Si bien existen numerosos sistemas de amortización, entre los más conocidos y utilizados se encuentran el alemán y el francés.
Tanto en el sistema alemán (SA) como en el francés (SF) la cuota que periódicamente abona el deudor a su acreedor tiene dos componentes: una parte destinada a amortización de capital y otra en concepto de interés, por el uso del capital prestado.
“En ambos sistemas el cálculo del monto a erogar en concepto de “interés” es el mismo: a título de ejemplo para el caso de un préstamo que se repaga con frecuencia mensual, debe multiplicarse mes a mes la tasa de interés pactada por el saldo de la deuda al final de cada período”, explica el economista Eduardo Robinson.
La principal característica del sistema alemán (SA) es que en todas las cuotas la parte destinada a amortizar capital es igual, mientras que los intereses son decrecientes. Esto determina que la cuota total sea a su vez decreciente.
En el sistema francés, en cambio, lo que se mantiene constante es la cuota total, variando la proporción de capital e intereses de cada cuota. En las primeras cuotas se amortiza proporcionalmente menos capital que en las últimas, o dicho de otra manera, en general, en las primeras cuotas se paga más intereses que capital. Esto depende del nivel de la tasa de interés pactada: cuanto mayor es la tasa menor será la proporción de capital cancelado en las primeras cuotas. Un ejemplo puede clarificar el punto: en un crédito a 60 meses al 12% de interés anual, en la primera cuota la amortización de capital representa el 55% de la cuota. Pero si la tasa es del 6% la proporción del capital aumenta al 74%.
En los últimos años, en la mayoría de los préstamos hipotecarios otorgados por el sistema financiero en Argentina se utilizó el SF con tasa variable, siendo el SA de uso bastante menos frecuente.
“Desde el punto de vista comercial el SF presenta algunas ventajas: dado que en las primeras cuotas se paga proporcionalmente más intereses que capital, para el acreedor resulta más atractivo desde el punto de vista de la presentación contable de los beneficios. Además, dado que las cuotas son iguales resulta intuitivamente atractivo para el deudor. Por otra parte, a iguales tasas y plazos las primeras cuotas del SF son inferiores a las del SA favoreciendo el acceso al crédito, mediante una relación cuota/ingreso más baja. Esto es especialmente importante cuando se evalúa la capacidad de pago del deudor, ya que una cuota más baja resulta más fácil de pagar”, advierte Robinson.
Un aspecto que suele señalarse como una de las ventajas del sistema alemán es que resulta especialmente atractivo para quienes prevén cancelar anticipadamente su préstamo, es decir que desean adelantar el pago de algunas cuotas. Dado que en el SA la amortización de capital es relativamente más acelerada que en el SF, si un deudor supone que dispondrá de mayores ingresos en el futuro el SA le resultará más conveniente.


En Tucumán sólo se otorgó un crédito hipotecario de la línea para inquilinos. Estos préstamos especiales surgieron el año pasado, luego de que el Gobierno nacional presionó a los bancos para que el préstamo para la compra de una casa sea más accesible para quienes alquilan una propiedad.
El banco Hipotecario otorgó uno de estos préstamos. Pero en el resto de las ocho entidades que operan en la provincia en las que está vigente la operatoria todavía no lograron concretar ninguna operación. Inclusive, en un banco privado afirmaron a LA GACETA que ni siquiera tienen las instrucciones para ofrecerlos y otorgarlos.
“El problema es que alguien que paga $ 450 de alquiler, no puede comprar un departamento de $ 100.000”, explicó el gerente de un banco privado, y agregó que, en general, el problema es que los inquilinos no logran justificar sus ingresos y que no consiguen ajustarse a los requisitos de la operatoria.


Pedro tiene en vista un departamento en el microcentro que vale $ 90.000. Pero con los $ 2.000 que gana sólo le alcanza para conseguir un préstamo de $ 35.000, según le dijeron en un banco privado. La otra alternativa para cumplir su sueño es que gane el doble de su sueldo, lo cual es prácticamente imposible para Pedro, al menos en el corto plazo.
Decepcionado, se retiró del banco, pero continuó la recorrida por la City tucumana para ver si encontraba alguna buena respuesta.
Entró a preguntar en otro banco privado. Allí le dijeron que, si el departamento vale $ 90.000, sólo le pueden prestar $ 72.000, es decir, el 80% del valor de la propiedad. Pedro razonó entonces que debe contar con $ 18.000 de entrada. Analizando que podría conseguir ese dinero de algún familiar, continuó averiguando. Pero terminó de desilusionarse cuando le dijeron que debería pagar $ 8.100 más al momento de firmar la escritura, que la cuota sería de $ 1.206 y que, además, tendría que ganar $ 3.400 mensuales.
Persistente, siguió su recorrida y se fue hasta un banco público. Allí le dijeron que con los $ 2.000 que gana “no puede hacer prácticamente nada”, porque el banco no permite que la cuota mensual que vaya a pagar sea superior a un 30% del sueldo.
Le explicaron también que se puede llegar a cubrir el 100%, pero que, con los $ 2.000 que gana, aunque puede obtener un crédito a 30 años, sólo le podrán prestar hasta $ 60.000. ¿De dónde sacará Pedro $ 30.000 para cumplir su sueño?