18 Febrero 2007
Quien necesita el respaldo de un crédito hipotecario para alcanzar el objetivo de la casa propia parece estar frente a una meta imposible o a un privilegio restrictivo, reservado sólo para una pequeña porción de los asalariados tucumanos.
La aparente paradoja es que en el mercado financiero hay una amplia oferta de préstamos hipotecarios. Los bancos publicitan por los medios sus líneas de crédito e invitan a sus clientes a tomar dinero para adquirir o remodelar viviendas. El problema es que pocos califican tras conocer las exigencias y el nivel de ingreso familiar que reclaman las entidades para otorgar el préstamo. Para que el banco preste $ 100.000, por ejemplo, el grupo familiar debe justificar un salario de entre $ 5.000 y $ 6.000. Y si se logra exhibir ese ingreso, la cuota mensual a pagar será de unos $ 2.000. "Hay muchas consultas, pero la mayoría de los clientes se espanta por el nivel de ingreso que se le exige o por el monto mensual a pagar. Las operatorias hipotecarias son complicadas", confirma un operador de la City tucumana.
Según un informe de la consultora Macrovisión, el principal problema del mercado es que aún es escaso el desarrollo del crédito hipotecario en la Argentina. "Aunque la tendencia es suavemente positiva, se trata de una de las pocas variables que no se recupera de la crisis", señala el estudio. Aclara, sin embargo, que la tasa de interés no es un inconveniente mayúsculo: las condiciones de financiamiento son competitivas y con tasas inferiores a las de los 90, en moneda local. Pero -advierte el análisis de Macrovisión- la relación entre el valor de la vivienda y los salarios se torna en un obstáculo insalvable. "Adicionalmente, el empleo en negro (40% total) no accede al crédito y los no asalariados (autónomos-monotributistas) también tienen problemas para calificar", especifica la consultora.
El informe resalta que la tendencia internacional en países desarrollados es la ampliación del universo de tomadores de créditos hipotecarios, con nuevos productos financieros y desregulación del sector. "El sector público, en países como México, juega un rol clave en el acceso hipotecario de los sectores de bajos y medianos recursos", ejemplifica.
Otra realidad
Pero estas condiciones no se dan en la Argentina. La desconfianza que sembró el estallido económico de 2001-2002, con el corralito y el corralón financiero como estandartes, provocó que la confianza en los bancos pasara a ser casi nula. Por eso, la recuperación del sistema financiero se asentó en los depósitos de corto plazo. Por ende, para evitar desfases financieros futuros, los bancos también dan un tiempo acotado para la devolución de los préstamos. En el sector hipotecario, los plazos máximos son 20 o 25 años (sólo el Nación ofrece un plazo hasta 30 años).
Según un relevamiento efectuado por la consultora Reporte Inmobiliario en distintos bancos de plaza, las cuotas se ubican en un rango de entre $ 83 y $ 93 por cada $ 10.000 de crédito, teniendo en cuenta los máximos plazos.
Tomando el monto de cuota hasta ahora más bajo de $ 83 por cada $ 10.000, el total a abonar por un crédito del orden de los $ 149.000, sería de $ 1.236 mensuales en concepto de cuota hipotecaria. Son valores exagerados, teniendo en cuenta que el salario promedio en Tucumán alcanza esa cifra. Es decir que alrededor del 50% de los tucumanos tendría que destinar todo su sueldo al pago de una cuota para poder tener una vivienda. O, invirtiendo el ejemplo, debería buscar una propiedad de $ 30.000 -de muy bajo nivel-, que es el monto máximo que el banco otorga a quienes tienen un ingreso de entre $ 1.200 y $ 1.500. Y aún así, ese grupo familiar debería destinar el 50% de su salario al pago de la cuota y con la otra mitad cubrir el resto de las obligaciones mensuales (alimentación, salud, transporte, educación, etcétera).
Oferta, demanda, cantidad, tiempo, calidad, velocidad, rotación, rentabilidad, financiación, dinero, ilusiones, ingresos, necesidades, riesgo, moda, sueños. Muchas palabras para conciliar con pocos instrumentos financieros disponibles y con una realidad de ingresos desfasada con la disponibilidad del mercado.
La aparente paradoja es que en el mercado financiero hay una amplia oferta de préstamos hipotecarios. Los bancos publicitan por los medios sus líneas de crédito e invitan a sus clientes a tomar dinero para adquirir o remodelar viviendas. El problema es que pocos califican tras conocer las exigencias y el nivel de ingreso familiar que reclaman las entidades para otorgar el préstamo. Para que el banco preste $ 100.000, por ejemplo, el grupo familiar debe justificar un salario de entre $ 5.000 y $ 6.000. Y si se logra exhibir ese ingreso, la cuota mensual a pagar será de unos $ 2.000. "Hay muchas consultas, pero la mayoría de los clientes se espanta por el nivel de ingreso que se le exige o por el monto mensual a pagar. Las operatorias hipotecarias son complicadas", confirma un operador de la City tucumana.
Según un informe de la consultora Macrovisión, el principal problema del mercado es que aún es escaso el desarrollo del crédito hipotecario en la Argentina. "Aunque la tendencia es suavemente positiva, se trata de una de las pocas variables que no se recupera de la crisis", señala el estudio. Aclara, sin embargo, que la tasa de interés no es un inconveniente mayúsculo: las condiciones de financiamiento son competitivas y con tasas inferiores a las de los 90, en moneda local. Pero -advierte el análisis de Macrovisión- la relación entre el valor de la vivienda y los salarios se torna en un obstáculo insalvable. "Adicionalmente, el empleo en negro (40% total) no accede al crédito y los no asalariados (autónomos-monotributistas) también tienen problemas para calificar", especifica la consultora.
El informe resalta que la tendencia internacional en países desarrollados es la ampliación del universo de tomadores de créditos hipotecarios, con nuevos productos financieros y desregulación del sector. "El sector público, en países como México, juega un rol clave en el acceso hipotecario de los sectores de bajos y medianos recursos", ejemplifica.
Otra realidad
Pero estas condiciones no se dan en la Argentina. La desconfianza que sembró el estallido económico de 2001-2002, con el corralito y el corralón financiero como estandartes, provocó que la confianza en los bancos pasara a ser casi nula. Por eso, la recuperación del sistema financiero se asentó en los depósitos de corto plazo. Por ende, para evitar desfases financieros futuros, los bancos también dan un tiempo acotado para la devolución de los préstamos. En el sector hipotecario, los plazos máximos son 20 o 25 años (sólo el Nación ofrece un plazo hasta 30 años).
Según un relevamiento efectuado por la consultora Reporte Inmobiliario en distintos bancos de plaza, las cuotas se ubican en un rango de entre $ 83 y $ 93 por cada $ 10.000 de crédito, teniendo en cuenta los máximos plazos.
Tomando el monto de cuota hasta ahora más bajo de $ 83 por cada $ 10.000, el total a abonar por un crédito del orden de los $ 149.000, sería de $ 1.236 mensuales en concepto de cuota hipotecaria. Son valores exagerados, teniendo en cuenta que el salario promedio en Tucumán alcanza esa cifra. Es decir que alrededor del 50% de los tucumanos tendría que destinar todo su sueldo al pago de una cuota para poder tener una vivienda. O, invirtiendo el ejemplo, debería buscar una propiedad de $ 30.000 -de muy bajo nivel-, que es el monto máximo que el banco otorga a quienes tienen un ingreso de entre $ 1.200 y $ 1.500. Y aún así, ese grupo familiar debería destinar el 50% de su salario al pago de la cuota y con la otra mitad cubrir el resto de las obligaciones mensuales (alimentación, salud, transporte, educación, etcétera).
Oferta, demanda, cantidad, tiempo, calidad, velocidad, rotación, rentabilidad, financiación, dinero, ilusiones, ingresos, necesidades, riesgo, moda, sueños. Muchas palabras para conciliar con pocos instrumentos financieros disponibles y con una realidad de ingresos desfasada con la disponibilidad del mercado.
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