Los créditos hipotecarios siguen sin activarse y los compradores se vuelven más selectivos
Resumen para apurados
- Expertos inmobiliarios analizaron en Tucumán la lenta reactivación de créditos hipotecarios, que genera un mercado de compradores selectivos y operaciones de oportunidad actuales.
- El sector enfrenta altos costos de construcción, impulsando la venta de inmuebles usados. Ante la falta de crédito masivo, predominan el financiamiento privado y las negociaciones.
- Se proyecta crecimiento en zonas como San Pablo y una paulatina mejora bancaria, aunque el éxito de las ventas dependerá de tasaciones correctas y asesoramiento profesional legítimo.
El mercado inmobiliario atraviesa una etapa de transición en Tucumán, marcada por una demanda cada vez más selectiva, dificultades en el acceso al crédito y un cambio en la dinámica de las operaciones. Así lo plantearon Federico Bunader, fundador de Bunader Negocios Inmobiliarios; Alejandro Aybar, director de Aybar Propiedades; y Nicolás Ditinis, titular de Ditinis Propiedades, durante una mesa panel en Encuentros LA GACETA sobre Real Estate.
El diagnóstico inicial es compartido entre los tres y marca que la actividad se encuentra más lenta que en otros momentos, con compradores más cautelosos y operaciones que requieren mayor negociación. “Estamos viendo un mercado un poco más lento de lo habitual. Había mucha expectativa con el crédito hipotecario, pero en la práctica no se dio como se esperaba”, explicó Bunader. Según detalló, hoy apenas uno de cada 10 créditos se concreta, lo que obliga a buscar alternativas de financiamiento.
En ese contexto, el mercado del usado ganó protagonismo. “Mucha gente está comprando propiedades usadas porque bajaron de precio respecto a los inmuebles a estrenar, especialmente por el aumento de los costos de construcción”, señaló. Esta diferencia de valores abrió una ventana de oportunidad para quienes cuentan con liquidez.
Aybar coincidió en que las operaciones actuales se concentran en casos puntuales. “Se están cerrando operaciones de oportunidad, donde el comprador tiene el dinero disponible y negocia en efectivo. También empieza a aparecer el financiamiento entre privados como una herramienta para destrabar las ventas”, dijo.
Ditinis, por su parte, aportó una mirada más optimista hacia adelante. “Los bancos están volviendo a impulsar el crédito hipotecario, incluso en dólares, y están mejorando las condiciones. Eso va a ayudar a reactivar el mercado, aunque todavía es incipiente”, sostuvo. No obstante, aclaró que por el momento el impacto es limitado y sigue enfocado principalmente en propiedades usadas.
La demanda, coincidieron los tres, está lejos de ser masiva. Por el contrario, es cada vez más específica. “Hoy el comprador es muy selectivo. Busca oportunidades concretas, analiza mucho y negocia fuerte”, describió Bunader. Esta situación se explica, en parte, por el desfasaje entre oferta y demanda. Según afirma, hay muchas propiedades en venta y pocos compradores con capacidad de pago.
“Esa brecha hace que quien tiene el dinero pueda aprovechar y conseguir buenos precios”, agregó Aybar. En ese escenario, la correcta tasación de los inmuebles se vuelve determinante. “Una propiedad bien tasada es la que se vende. Si no, puede quedar años en el mercado”, advirtió.
El valor de un buen asesor comercial
El rol del corredor inmobiliario aparece entonces como un factor central. Más allá de la intermediación, los especialistas insistieron en la importancia del asesoramiento integral. “Hoy no se trata solo de vender, sino de acompañar todo el proceso, desde el inicio hasta el cierre. Hay mucho dinero en juego y un error puede ser muy costoso”, remarcaron.
Nicolás Ditinis fue más allá y resumió la situación con una frase contundente: “Hay muchos vendedores, pero pocos profesionales”. En ese sentido, Aybar apoyó sus dichos y habló sobre la necesidad de trabajar con operadores matriculados que aporten conocimiento del mercado, transparencia y seguridad jurídica.
En cuanto a las zonas más demandadas, Yerba Buena sigue liderando la preferencia para vivienda, aunque con signos de saturación. “Está muy concentrada la oferta y eso hace que los precios sean altos”, indicó. Como consecuencia, comenzaron a crecer otras áreas como San Pablo, Tafí Viejo y Los Nogales.
“San Pablo es una de las zonas con mayor proyección. Hay desarrollos importantes y va a captar parte del crecimiento que tuvo Yerba Buena”, afirmó Ditinis. Sin embargo, advirtió –al igual que Alejandro Aybar- que el desarrollo urbano no siempre está acompañado por la infraestructura necesaria. “Faltan obras de conectividad que integren mejor estas zonas”.
Mientras tanto, el microcentro muestra otra cara del mercado. Allí, la caída del consumo impacta de lleno en los locales comerciales. “La situación es preocupante. Los costos aumentaron y muchos comercios no logran sostenerse”, explicó Ditinis. Esto podría derivar en un aumento de locales vacíos y un cambio en la dinámica comercial.
Frente a este panorama, los especialistas coincidieron en que existen oportunidades, aunque requieren análisis y estrategia. “Es un buen momento para comprar si se tiene liquidez. Estamos todavía por debajo de los valores de 2018, con margen de recuperación”, dijo Aybar.
Federico Bunader recomendó a los compradores estar atentos, mientras que sugirió a los vendedores evaluar si pueden esperar mejores condiciones. “El mercado se va a ir acomodando a medida que se absorba el stock”, sostuvo.
Para cerrar, los tres profesionales pusieron el foco en el asesoramiento como herramienta para evitar errores. “Cada operación es única y muchas veces es la más importante en la vida de una persona. Por eso es fundamental estar bien acompañado”.
Así, Entre oportunidades en el usado, nuevas formas de financiamiento y la necesidad de mayor profesionalización, el sector transita una etapa de ajuste que, coinciden los especialistas, podría sentar las bases para una recuperación sostenida en los próximos años.
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