Cuando la pileta y el salón de usos múltiples se vuelven un problema

El crecimiento de edificios con espacios comunes en Tucumán modificó las formas de habitar y también multiplicó los conflictos. Invitados fuera de horario, ruidos, problemas de higiene y falta de control aparecen como las principales tensiones.

Las experiencias de quienes comparten piletas y Salones de Usos Múltiples (SUM) en los edificios revelan distintas miradas sobre las normas y la convivencia. Héctor Pereira, vecino de un inmueble en Salta al 200, reconoce que el primer conflicto nació del desconocimiento de las reglas. “Llevé a mis sobrinos a la pileta sin saber que solo estaba permitido un invitado por unidad. Me llamaron la atención y al principio me molestó, pero después leí el reglamento y entendí que es para que todos puedan usarla. Desde entonces respeto las normas y no tuve más problemas”, cuenta.

Ese tipo de situaciones se da en un contexto donde cada vez más edificios incorporan amenities como parrillas, SUM, piletas o gimnasios, que se volvieron un factor clave a la hora de alquilar o comprar un departamento. Sin embargo, esa transformación también trajo consigo un aumento de los conflictos en la vida consorcial, especialmente durante el verano, cuando el uso de los amenities se intensifica.

Ruidos molestos, exceso de invitados, falta de higiene, horarios que no se respetan y discusiones entre vecinos son parte del escenario cotidiano en muchos edificios de San Miguel de Tucumán y el interior provincial.

¿Qué dice la ley?

La convivencia en edificios se rige en la Argentina por el régimen de Propiedad Horizontal, cuya base fue la Ley 13.512, sancionada en 1948. Esa norma pionera permitió que los distintos pisos o departamentos de un mismo edificio fueran de propiedad privada, mientras que el terreno y las partes comunes -cimientos, techos, escaleras, pasillos, ascensores, accesos, piletas y salones de uso común- quedaran bajo copropiedad de todos los dueños.

La ley estableció derechos y obligaciones para propietarios e inquilinos y fijó la necesidad de contar con un reglamento de copropiedad y administración, que ordene el uso de los espacios comunes.

En 2015, la Ley 13.512 fue derogada y absorbida por el Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), que mantiene los principios de la propiedad horizontal y refuerza el rol del reglamento interno como herramienta central para ordenar la convivencia. Allí se establece que los consorcios tienen personería jurídica, que las decisiones se toman en asamblea y que el respeto de las normas internas es obligatorio para propietarios, inquilinos y ocupantes, sin distinción de roles.

Voces desde adentro

Las experiencias concretas muestran realidades muy distintas. Mariana Medina, habitante del microcentro tucumano, asegura que cuando las reglas se cumplen, los espacios comunes funcionan. “En nuestro edificio el SUM se usa bien porque se aplican reservas, horarios y limpieza obligatoria. No es perfecto, pero cuando cada uno entiende que el espacio es de todos, la convivencia y el uso mejoran muchísimo”, sostiene.

Otras voces reflejan el desgaste cotidiano. Luciana M, inquilina de un edificio sobre San Martin al 100 que prefiere obviar su apellido, describe situaciones que se repiten. “Hay vecinos que reservan el SUM y creen que eso les da derecho a todo: ponen música fuerte, llevan invitados de más y después nadie se hace cargo de cómo queda el lugar. Eso termina generando roces”, reconoce.

Claudio Fortini, quien vive en barrio Sur, decidió directamente dejar de usar la pileta durante el verano. “Hay días en los que baja mucha gente que no vive en el edificio, hay ruido y suciedad. Yo pago expensas para disfrutar esos espacios, no para renegar”, afirma.

Viviana, vecina de un complejo de barrio Norte, cuenta que dejó de usar el SUM porque estaba en malas condiciones. “Había humedad, poca luz e incluso se cayó una ventana. Ahora lo están arreglando, igual que a la pileta”, relata. También, cuestiona la falta de presencia del administrador en el lugar: “ya ni conozco su cara. Maneja todo desde el escritorio”.

En un edificio de calle Marcos Paz, Lina Fabiana Luna describe un conflicto reciente. “El reglamento permite uno o dos invitados, pero eso no se respeta siempre. Hubo casos de saturación de gente, problemas de higiene en baños y pérdida de privacidad”, cuenta. El tema derivó en un debate entre vecinos y en la propuesta del administrador de instalar cámaras en el solárium. “No estoy de acuerdo. Tomar sol es un momento privado. Si se instalan cámaras, deberían estar sólo en los accesos”, sostiene.

Los conflictos no siempre tienen que ver con grandes reuniones. Jorge David, vecino de la zona de plaza Alberdi, recuerda un episodio menor que terminó en tensión. “Un vecino se quejó porque unos chicos saltaban en la pileta. Tenemos una pileta chica, no retumba nada, pero la forma en que habló generó malestar. Ya había tenido problemas con otros vecinos”, relata.

Reglas y conflictos

“Cada consorcio es particular, no hay reglas absolutas”, explica Carlos Alberto Trayan, presidente de la Cámara de Administradores de Consorcios y Propiedades de Tucumán (CACP), una institución sin fines de lucro creada en 2014 con el objetivo de profesionalizar la actividad. Actualmente nuclea entre 25 y 30 administradores matriculados, que trabajan en edificios y countries de la provincia.

Trayan señala que el reglamento de copropiedad es clave para ordenar el uso de los espacios comunes, pero advierte que el mayor problema es su incumplimiento. “Hay consorcios donde no se permiten invitados en la pileta, mientras que en otros se habilita sólo de lunes a viernes. El problema es que muchas veces no se respetan esas normas. Se confunde el pago de expensas con el derecho a hacer cualquier cosa”, sostiene.

En ese sentido, remarca que la administración consorcial se apoya en tres pilares: la gestión administrativa, el mantenimiento del edificio como inversión inmobiliaria y la convivencia. “La gente le reclama al administrador por ruidos, por invitados o por actitudes de otros vecinos, cuando en realidad hay una cuestión básica de tolerancia y respeto que tiene que existir entre quienes habitan el edificio”, afirma.

Profesión necesaria

La administradora de consorcios Susana Quiroga, una de las impulsoras de la Cámara, coincide en el diagnóstico y aporta contexto histórico. “Esta entidad surge cuando la ciudad empieza a crecer en altura. Antes cualquiera podía administrar un edificio. Era una profesión muy vapuleada”, recuerda.

Quiroga explica que el reglamento interno de convivencia -que define derechos y obligaciones sobre ruidos, mascotas, basura, horarios y uso de espacios comunes- funciona como la “partida de nacimiento” del edificio. “El problema es que muchos no lo leen o no lo cumplen. Hay una cuestión cultural muy fuerte, con gente que no sabe vivir en edificios”, señala.

Desde su experiencia, traza una radiografía de los conflictos más frecuentes. En primer lugar, ubica los ruidos molestos y el incumplimiento de las normas básicas de convivencia, una problemática que se agrava en verano con el uso intensivo de la pileta. A eso se suma el crecimiento de los complejos, cada vez más grandes y con más departamentos, lo que encarece las expensas: “antes había solo un portero; hoy se suma personal de seguridad y mantenimiento permanente”. También señala el cambio en el perfil de los propietarios: muchos departamentos son inversiones y no viviendas permanentes, lo que genera desinterés por la vida consorcial y menor participación en las asambleas.

Pero el punto que más le preocupa es el aumento de situaciones de violencia y descontrol. “Hay conflictos que ya no se resuelven con multas. Hay consumo problemático de sustancias que se naturaliza, gente que se descontrola en terrazas, se sube a los tanques de agua y vuelve a repetir conductas”, advierte. Frente a ese escenario, insiste en recuperar el diálogo y, cuando corresponde, recurrir a las denuncias. “Hay que bajar ese nivel y volver al respeto”, resume.

Para Quiroga y para Trayan, el problema de fondo no es generacional. “No es una cuestión de edad, es de educación”, coinciden, y remarcan que la capacitación de los administradores y la participación activa de los propietarios siguen siendo claves para ordenar la vida en comunidad.