30 Mayo 2025
REAJUSTES. Depeniendo el acuerdo firmado con anterioridad, los porcentajes de las subas varían entre un 10% y un 80%. ARCHIVO LA GACETA
Desde hace semanas, miles de inquilinos comenzaron a inquietarse después de recibir las nuevas boletas de los alquileres de sus departamentos, con marcados incrementos, que comenzarán a regir a partir del domingo 1 de junio. Como dependerán de los acuerdos que tengan pactados, enfrentarán subas que irán desde el 9,58% y que podrían llegar hasta el 80%. Esto dependerá del tipo de contrato firmado ya que cada se actualiza dependiendo a un índice diferente.
Tres modalidades vigentes de contratos de alquiler
El sistema actual contempla tres tipos de contratos de alquiler, diferenciados por las condiciones pactadas y los marcos legales que los rigen:
- Aquellos firmados bajo la ley de alquileres anterior, con actualizaciones anuales según el Índice de Contratos de Locación (ICL).
- Los acordados tras la reforma de la normativa en octubre de 2023, con ajustes semestrales guiados por el coeficiente Casa Propia.
-Los contratos establecidos desde la derogación de dicha ley —el 29 de diciembre de 2023— donde las partes disponen de mayor flexibilidad para negociar términos y condiciones.
¿Qué pasará con los alquileres a partir de junio?
Uno de los casos que más debate genera es el de los contratos con actualización anual a través del ICL. Estos acuerdos, rubricados en junio de 2023, atraviesan su última etapa de ajuste, ya que fueron establecidos por un período de tres años bajo la normativa derogada. Será en junio de 2026 cuando deban renovarse, y los inquilinos junto a los propietarios podrán renegociar sus términos o finalizar el vínculo.
El ICL, elaborado y difundido por el Banco Central, se caracterizó desde su aplicación por registrar subas sistemáticas superiores a la propia inflación, alcanzando, por ejemplo, un pico del 265% interanual en julio de 2024. No obstante, desde septiembre del mismo año se percibió una desaceleración en su crecimiento.
RENOVACIONES. Algunos contratos, firmados hace tres años, podrían tambien beneficiarse ahora con la baja de la inflación. ARCHIVO LA GACETA / FOTO DE INÉS QUINTEROS ORIO
Ajustes de alquileres en junio, según cada tipo de contrato
Por ICL
Durante junio de 2025, los contratos celebrados en junio de 2023 enfrentarán su segundo y último ajuste interanual, con una suba del 80,65%. Esto representa una baja de 15 puntos porcentuales respecto a mayo, cuando la actualización fue del 95,24%, de acuerdo con datos del Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Para ponerlo en cifras: un inquilino que hasta ahora abona $400.000 mensuales, deberá pagar $722.581 a partir del próximo mes y durante los siguientes doce. Si el alquiler era de $600.000, el nuevo importe será de $1.083.871. Cabe recordar que el ICL varía diariamente, por lo que el aumento final dependerá de la fecha exacta en la que se firmó el contrato.
Por Casa Propia
También en junio se activarán los ajustes semestrales de los contratos firmados entre el 17 de octubre y el 29 de diciembre de 2023, bajo el sistema Casa Propia. Este mecanismo utiliza un coeficiente que, en junio, rondará el 48,44%. Aunque este valor aún no fue oficialmente publicado, se proyecta un impacto sustancial.
Por ejemplo, si en diciembre de 2023 un departamento de dos ambientes tenía un valor promedio de alquiler de $334.888 —según datos de Zonaprop—, ese mismo inquilino deberá abonar alrededor de $1.298.908 tras el ajuste del 1° de junio de 2025.
Por IPC
Desde la derogación de la ley de alquileres, las nuevas contrataciones se formalizan bajo libertad total de negociación. Esto incluye acordar la duración, periodicidad de los ajustes e incluso el índice a utilizar. La opción más frecuente ha sido el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que refleja la inflación general.
En este escenario, los contratos con ajustes trimestrales se actualizarán, en junio, según el último IPC publicado por el INDEC —correspondiente a abril de 2025—, que marcó una variación del 9,58%. En términos prácticos, un alquiler de $500.000 pasará a costar unos $547.889, y uno de $800.000 se elevará a $876.622.
Contratos que llegan a su fin
Los acuerdos firmados en junio de 2022 también llegarán a su término. Se trata de contratos de tres años, bajo la ley anterior y con ajustes anuales determinados por el ICL. El contexto actual, sin embargo, ha cambiado notablemente: ahora prevalece la negociación libre, con plazos de dos años y actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales, vinculadas directamente con la inflación.
Esto plantea un nuevo desafío para quienes deben renovar: firmar un nuevo contrato bajo condiciones actuales puede implicar un desembolso inferior al que implicaba continuar con un alquiler regido por el ICL.
Según cifras de Zonaprop, los valores de publicación de los alquileres en abril de 2025 experimentaron un incremento del 44,6% respecto al mismo mes del año anterior. En contraste, los contratos ajustados por ICL subieron un 80,65% interanual, superando incluso al IPC, que creció un 47,3% en ese período. En consecuencia, quienes accedan a nuevos contratos podrían encontrarse con una alternativa más económica frente a los valores de ajuste automático que arrastran acuerdos anteriores.
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