30 Marzo 2016
FOTO TOMADA DE INSPERCOM.ORG
Para comprar una vivienda a través de un crédito hipotecario se deben tener ingresos familiares de al menos $ 33.250 mensuales y se debe contar con ahorros de $ 180.000 para cubrir el valor total del inmueble. Esa es la conclusión a la que se llega en función de las condiciones de préstamo ofrecidas por dos bancos referentes en esa clase de créditos, como el Nación y el Hipotecario.
En Banco Nación se ofrecen préstamos hipotecarios de hasta $ 1,2 millón y se cubre hasta el 80% del valor de mercado de la propiedad. El plazo máximo permitido para pagar el crédito es de 360 meses y el costo financiero total (CFT) es del 20,64%. Además, se especifica que la cuota abonada no puede superar jamás el 30% del ingreso salarial del usuario interesado.
En el caso del Banco Nación, cada $ 100.000 de préstamo solicitado se debe pagar una cuota de $ 1.505 y el ingreso mensual del solicitante no debe ser menor a $ 5.017.
Actualmente, una casa para una familia tipo tiene un precio que oscila entre los $ 900.000 y el $ 1 millón en las principales ciudades del país.
Para adquirir una vivienda de $ 900.000, lo primero a tener en cuenta es que el banco solo prestará $ 720.000. En ese caso la cuota mensual será de $ 9.975 en un crédito a 360 meses. Como el valor de la cuota no puede ser mayor al 30% del ingreso mensual del usuario, se deduce que el solicitante deberá ganar al menos $ 33.250 por mes para cumplir con los requisitos de Banco Nación.
Además, si quiere llegar a los $ 900.000, el solicitante deberá tener en su bolsillo los $ 180.000 que no le presta el banco para ese fin.
En el caso del Hipotecario, la cuota del préstamo tampoco puede ser superior al 30% del ingreso salarial mensual del solicitante y el CFT es apenas superior (21,85%), pero financia solo el 70% del valor de la propiedad, el plazo máximo de pago es de 240 meses y se presta como máximo $500.000.
Según una simulación realizada por el propio Banco Hipotecario, por un crédito de $ 500.000 se pagarían $ 9.863 por mes. Teniendo en cuenta la relación cuota-salario, se deduce que un el usuario deberá ganar $ 32.843 mensuales como mínimo.
El valor es un poco más bajo que el otro ejemplo analizado, pero en ese caso el solicitante deberá tener en su bolsillo $ 400.000 ahorrados para pagar la totalidad de una vivienda de $ 900.000.
Según el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec), la remuneración total promedio de los trabajadores privados registrados fue de $ 12.474 en el segundo trimestre de este año. Aún no están disponibles los valores correspondientes al último trimestre, pero el salto no sería demasiado grande. Se evidencia así que el salario mínimo indispensable para acceder a un crédito hipotecario es 2,6 veces más alto que el salario privado promedio.
El difícil acceso a los préstamos hipotecarios tiene su reflejo en el mercado inmobiliario. Corredores inmobiliarios aseguran que de todas las operaciones de compraventa de inmuebles, solo el 3% se logra gracias a créditos hipotecarios, ya que muy pocas personas califican para acceder a este tipo de financiamiento.
Más de $ 23.000 para construir
Los préstamos hipotecarios destinados a construcción son algo más accesibles que los vinculados a la compra de inmuebles ya terminados, pero aun así las condiciones distan mucho de ser ideales para traccionar el mercado. Según un estudio del Consejo Profesional de Ingenieros y Geólogos de Mendoza, el valor del m2 de construcción en la provincia alcanza hoy los $ 8.934. Es decir, que una casa de 80 m2 costaría como mínimo $ 714.799.
Banco Nación cubre solo hasta el 70% del valor total de la obra en créditos de hasta 240 meses y exige que la cuota no sea superior al 30% del salario mensual del solicitante. Según la simulación del banco, para la casa que sirve como ejemplo se otorgaría un crédito de $ 500.000 y el usuario pagaría cuotas de $ 7.091. Eso le exigiría al solicitante tener un ingreso mensual de $ 23.639. Además, debería disponer de $ 214.799 para finalizar la obra, sin tener en cuenta el efecto de la inflación durante los meses de construcción.
En tanto, el Banco Hipotecario sólo presta $ 500.000 a 120 meses para créditos de construcción de vivienda y reglamenta que la cuota no debe superar el 40% del salario del usuario. Bajo esas condiciones, el crédito de ese banco pide una cuota de $ 11.134 y un ingreso mínimo de $ 27.835 mensuales. Los ahorros necesarios para completar el valor de la casa son los mismos: $ 214.799.
Precios versus salarios
Calificar para un crédito hipotecario se hizo cada vez más difícil desde 2007, como consecuencia de que los precios de la vivienda aumentaron a un ritmo muy superior al que lo hicieron los salarios, según un informe que publicó este año la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires.
El Indicador de Accesibilidad al Crédito Hipotecario (IACH) mide la relación entre el ingreso de una pareja de asalariados de calificación ocupacional alta (profesional o técnica) y el ingreso mínimo necesario para acceder a un crédito hipotecario para comprar una vivienda usada de tres ambientes y 70 metros cuadrados en la Ciudad de Buenos Aires.
En 2007, el ingreso de una pareja de profesionales representaba, en promedio, un 83,6% del mínimo requerido para sacar el préstamo, mientras que el de una pareja de técnicos equivalía al 51,3% de ese monto. Con un retroceso persistente, en agosto del año pasado (la última medición), los sueldos de los primeros apenas representaban el 32,3% de los requeridos para calificar para un crédito hipotecario, mientras que los de los técnicos no llegaban siquiera a una cuarta parte de ese valor, con un 23,6%. (Iprofesional.com - Minutouno.com - Losandes.com.ar- Mdzol.com)
Lo más popular
