Los impuestos distorsivos hacen peligrar las inversiones

El repunte que viene mostrando la economía argentina, y en particular la de Tucumán, con un importante incremento en las inversiones en el sector inmobiliario -especialmente en la construcción de viviendas y de edificios de departamentos y oficinas-, expresan que la tradicional "inversión en ladrillos" produce una rentabilidad acorde con los intereses de los capitalistas. El presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucumán, José Gordillo, conversó son LA GACETA sobre la realidad del sector y del futuro de la actividad inmobiliaria.

- ¿Cuál es la situación que presenta hoy el mercado inmobiliario en Tucumán?
- Hay una importante oferta de unidades y se mantiene el ritmo de inversión en departamentos. Estamos en los volúmenes similares a los existentes al momento de la devaluación; pero en el rubro viviendas estamos entre un 25% y un 30% por debajo de la crisis de 2001/2002. La mayor inversión y la mayor demanda van de la mano, porque el sector inmobiliario sigue siendo una inversión segura, porque el inversor no corre riesgo de un robo, porque es más rentable y porque son unidades fáciles de alquilar. El sector de locales comerciales también sigue en crecimiento. En el microcentro tenemos un 100% de ocupación, porque hay una demanda que sigue creciendo, por lo que las empresas inmobiliarias no dan abasto para cubrir toda la demanda.

- ¿El mercado local está saturado por la oferta de departamentos y de casas?
- El mercado no está saturado porque en Tucumán existe un importante déficit habitacional. Esta situación es el resultado de la combinación del crecimiento económico con el crecimiento de la población, lo que provoca que falten unidades. El crecimiento de la demanda es producto, por una parte, que hay más gente que quiere comprar, pero también porque existen más personas que buscan
alquilar. En 2005 existía una demanda alta, pero los precios estaban altos. Pero en 2006 los parámetros están más estables, ya que la demanda y la oferta disponible de unidades está estabilizada.

- ¿Colocar fondos en ladrillos volvió a ser una alternativa inversora? ¿Esta explosión es positiva para el mercado?
- Para definir si una inversión en ladrillos es segura hay que tomar en cuenta tres parámetros: la rentabilidad neta, la capitalización del inmueble y la seguridad de la inversión. Cuando estos tres factores coinciden, estamos frente a una economía en expansión y cuando se producen las mejores inversiones. Hoy estamos con un 25% anual de capitalización más rentabilidad, por unidad. En el caso de los locales comerciales, la rentabilidad anual es del 9% y la capitalización del 25%, mientras que en el caso de las viviendas esos parámetros son del 7% y del 15%. Por ello, puedo concluir que la denominada "inversión en ladrillos" es una
inversión segura.

- ¿El repunte del precio de los inmuebles tiene un valor techo, un valor límite?
- Los precios son el resultado del comportamiento entre la oferta-demanda y el poder adquisitivo (cuánto puede pagar la población) y la rentabilidad) que oscila entre el 7% y el 9% anual). Si una unidad cuesta U$S 100.000, se pueden cobrar unos $ 500 por mes de
alquiler. Pero si esa misma unidad pasa a valer U$S 150.000 (aumentó un 50% su valor), ¿se puede pretender cobrar $ 800 por ese alquiler?. La realidad demuestra que no habrá quién lo pague. Entonces, el poder adquisitivo de la población marca el precio techo que tendrán los inmuebles puestos a la venta o en alquiler. Por ello, es que los precios deben acomodarse a eso, pero siempre sin perder
de vista la rentabilidad de la inversión realizada en ese inmueble.

- ¿La estructura impositiva tiene un fuerte peso sobre los costos del sector inmobiliario?
- Nosotros no somos los únicos que sufrimos el peso desmedido del sistema impositivo, tanto nacional como provincial, porque es un problema común a numerosas actividades empresarias y productivas de todo el país. Hoy la estructura impositiva vigente en todo el país está deformada con la realidad, tanto a nivel país como de Tucumán. Por ejemplo, las empresas deben absorber el 100% de muchos impuestos, lo que las obliga a buscar "caminos alternativos" para reducir esa pesada carga tributaria. Entendemos que debe darse un sinceramiento entre el Estado (nacional y provincial) con el sector inmobiliario, en nuestro caso específico. Tenemos el caso del Impuesto a los Sellos, que es un tributo de la época de los Reyes, que se paga cada vez que se adquiere con tarjetas o cuando se
concreta una transacción inmobiliaria. Mantener tributos como estos es una locura. Todas esas alícuotas representan el 1,2%, que era el máximo que preveía el Pacto Fiscal. Pero su implementación se disponía con el compromiso del Gobierno de eliminar impuestos como Sellos y Salud Pública, que nada se hizo. Se trata de tributos absolutamente distorsivos. Es necesario que haya un sinceramiento de parte del gobierno de Tucumán. El Estado no cumplió con su compromiso, pero sí aplicó el 1,2%. A nivel nacional la situación es similar. Tenemos un 30% de Impuesto a las Ganancias que pagan todas las sociedades comerciales. Además, por cada operación se paga un impuesto de entre el 1,5% (entre particulares) y el 3% (entre empresas).

- ¿Qué debería cambiar en este sentido?
- Está claro que estas distorsiones no deben existir. Pero las autoridades nacionales tomaron un camino que va en contra de los intereses de la comunidad, porque se pusieron en el medio de las transacciones inmobiliarias entre particulares. Esto se traduce en una mayor presión impositiva. Lo pero es que el Gobierno nacional pretende que violemos la confidencialidad de nuestros clientes, y eso no lo vamos a hacer. El Gobierno pretende imponernos medidas desde una posición de poder, pero es una actitud totalmente equivocada. Tanta presión lo único que produce es una mayor especulación empresaria y un mayor trabajo en negro, y nosotros, los empresarios del sector inmobiliario, no queremos volver a la Argentina de la trampa y de la especulación financiera sin sustento en la producción. Si la AFIP no tuviera injerencia en el mercado de las transacciones inmobiliarias con seguridad tendríamos un año mejor. Pero vemos que el Gobierno nacional sigue manteniendo sus ideas restrictivas. Si se mantiene esta política no hay dudas de que nuestro sector se perjudicará, lo que provocará que se frenen las inversiones, por lo que prevemos un año 2007 que no será fácil.