“La política tiene que ser una tendencia de crecimiento”: 10 claves para pensar la vivienda y los barrios
El arquitecto y urbanista Alfredo Garay expuso lecciones para diseñar políticas habitacionales en la jornada “Vivienda adecuada para todas las personas”, organizada por el IPVyDU el 5 de octubre.
Resumen para apurados
- El urbanista Alfredo Garay presentó diez claves para reformular las políticas habitacionales durante una jornada del IPVyDU el 5 de octubre para abordar el déficit de vivienda.
- Con base en su experiencia en gestión pública, Garay propuso diversificar planes según ingresos, densificar ciudades con servicios existentes y descentralizar la administración.
- Los lineamientos buscan transformar la adjudicación tradicional hacia modelos sostenibles de alquiler con opción a compra y garantizar el mantenimiento barrial a largo plazo.
Una persona que no tiene dónde vivir. Una familia que comparte una casa con otra. Alguien que alquila y no llega a fin de mes. Una vivienda a medio construir. Un barrio sin agua, cloacas o calles. Un edificio deteriorado. Un asentamiento en una zona inundable. El problema de la vivienda tiene muchas caras.
“No es una sola operatoria la adecuada para hacerse cargo de todos esos casos”, planteó el arquitecto y urbanista bonerense Alfredo Garay durante la jornada provincial "Vivienda adecuada para todas las personas" del 5 de octubre, que organizó el Instituto Provincial de Vivienda y Desarrollo.
10 lecciones sobre vivienda
Garay presentó su conferencia magustral “10 lecciones aprendidas en el diseño de políticas habitacionales”, a partir de su experiencia en planificación urbana y gestión pública. Es arquitecto, magíster en Urbanismo y Ordenamiento Territorial, fue subsecretario de Urbanismo y Vivienda de Buenos Aires y actualmente es docente universitario y secretario general del Instituto Argentina Grande.
1. Entender qué problema se quiere resolver
El punto de partida es reconocer la diversidad de situaciones: hacinamiento, asentamientos informales, loteos sin redes, viviendas deterioradas, áreas vulnerables, deudas o desalojos.
“Es más complejo que sacar a una familia de una villa y colocarla en viviendas desocupadas. Lo ideal es que los institutos puedan abrir diferentes operatorias y que cada una sea adecuada para un tipo de problema”, explicó.
2. La vivienda también depende del trabajo
“El problema de la vivienda mejora con el nivel de empleo y con el valor del salario”, sostuvo. Para Garay, hay que mirar cuánto gana una persona, cuánto puede destinar al alquiler o a una cuota y qué posibilidades tiene de acceder a un crédito. Cuando el empleo se precariza, también se deterioran las condiciones habitacionales.
3. Saber cuánto puede construir el país
Antes de lanzar un plan, hay que conocer la capacidad del sector. En la construcción, además, existe una fuerte concentración de materiales: el cemento lo producen cuatro o cinco empresas, el hierro dos y el aluminio una. “La política no puede ser esporádica, tiene que tener una tendencia de crecimiento", advirtió Garay.
4. Usar todas las herramientas
El Estado dispone de obra pública, normas, impuestos, créditos y fideicomisos, y puede combinarlos. Garay recomendó una unidad ejecutiva por programa: cuatro o cinco personas del instituto especializadas en un tipo de operatoria, como remodelar conventillos o armar cooperativas.
Destacó a Procrear como una de las políticas más exitosas: cada beneficiario recibía un crédito, contrataba un arquitecto y un constructor y levantaba la casa en su terreno. Casi todas se terminaron en tiempo y forma. Aunque también admitió las críticas que recibió el programa en Tucumán por las casas en barrios cerrados.
5. Llevar agua, cloacas y servicios
Un terreno con servicios no garantiza que una familia pueda construir su casa rápidamente. Garay planteó que una primera etapa podría incluir una vivienda mínima, con baño, cocina y unos 40 metros cuadrados, preparada para ampliarse. También cuestionó llevar las viviendas cada vez más lejos en busca de terrenos baratos: la distancia encarece la llegada de infraestructura y servicios.
6. Meter el plan dentro de la ciudad
Garay propuso aprovechar terrenos vacíos dentro de las zonas ya urbanizadas. Puso como ejemplo una experiencia en Moreno: donde podía construirse una casa, se levantaron edificios de planta baja y dos pisos, con dos departamentos por planta. El resultado: ocho familias en el lugar donde antes hubiera vivido una.
7. Diseñar con quienes van a vivir ahí
Los futuros habitantes también pueden participar. Garay recordó talleres en Morón donde los vecinos discutían cómo sería la vivienda y dónde colocarían los muebles. “No era un mandato de los arquitectos que reprodujeran una casa de clase media”, explicó.
8. Descentralizar la gestión
Las políticas habitacionales necesitan coordinación entre Nación, provincias y municipios. Garay planteó, ante la crisis del programa de mejoramiento de barrios, la posibilidad de crear un Consejo Federal con un fondo común. “Todas las provincias pueden opinar sobre lo que se hace”, propuso.
9. Revisar cómo se adjudican las viviendas
Primero fueron los sistemas de puntaje; después, los sorteos. Para Garay, estos últimos son transparentes, pero tienen un problema: “el azar suele ser injusto”. Su alternativa es entregar inicialmente la vivienda en alquiler y convertir lo abonado en parte del camino hacia la propiedad.
10. Acompañar después de entregar la llave
La política tampoco termina con la entrega. “Viene el intendente, viene el ministro, adjudica las viviendas, le dan a cada uno la llave de la casa y se van”, describió Garay.
Después quedan fallas de construcción, trámites pendientes y consorcios que pueden reunir a miles de familias. En conjuntos de 4.000 viviendas, dijo, organizarlos puede ser casi como administrar una ciudad. Por eso recuperó una figura que conoció en París: un vecino con un pequeño salario que se ocupa del mantenimiento cotidiano del edificio.
Pero las formas de vivir y de formar una familia cambiaron, y Garay planteó que las políticas habitacionales también deberían mirar esas transformaciones. “De golpe habría que ver si el paso de la casa con jardín al departamento, a los lugares más céntricos, o cercanos a lugares de trabajo, no corresponde a una demanda nueva”, planteó. La crisis habitacional es un hecho, el desafío es pensar qué viviendas necesitan las personas y dónde conviene construirlas.
