La “nueva Yerba Buena” se va para arriba

La urbanización de Yerba Buena está mutando. La ciudad se encuentra en una expansión ininterrumpida desde hace un par de décadas. Los barrios cerrados fueron los protagonistas iniciales de esta transformación y el refugio de quienes buscaban verde, huir del bullicio del centro y ganar seguridad. El desarrollo se modernizó a lo largo de la avenida Perón, con grandes centros comerciales y polos gastronómicos, confortables oficinas y unas torres que ofrecen las mejores vistas del cerro San Javier. La demanda de quienes quieren hacer “vida al aire libre” sigue en ascenso -y se potenció por la pandemia-, motivo por el cual los terrenos para nuevos desarrollos se volvieron escasos o muy costosos. Así fue que comenzaron a surgir edificios de departamentos de media densidad en otros sectores de la ciudad. La nueva Yerba Buena se va para arriba.

Distintos desarrolladores inmobiliarios indicaron que la “Ciudad Jardín” está buscando una nueva identidad, pero respetando su esencia verde. Se está gestando una transformación hacia una ciudad más sustentable: un poco más compacta, más eficiente y con todos los servicios a pocas cuadras. La intención es liberar suelos para generar nuevos espacios verdes.

La desarrolladora Pilar Navarro, socia del estudio Plural Arquitectos, indicó que ante el incremento poblacional es necesario crear otro tipo de ciudad, más sostenible, con muchos servicios en menor superficie. “Al crecimiento de una ciudad no lo podemos detener, porque la población va creciendo. La forma es lo que va cambiando. No podemos vivir todos en una casita individual con jardín. Eso hace que hoy existan muchos barrios alejados que usan los servicios de Yerba Buena y tienen que recorrer un montón de distancias. No es bueno, sustentablemente. Debe ser un poco más compacta, con una densidad media para acceder a distintos servicios de uso cotidiano de manera cercana”, expresó. A su vez señaló que en la ciudad hay grandes casas en las que ahora viven sólo dos personas, lo cual no beneficia a sus habitantes (por los costos y el trabajo de mantenimiento) ni a la ciudad.

Todo a 15 minutos

En la misma línea se expresó el desarrollador Javier Nicolás Vázquez, socio gerente de la firma Aguirre+Vázquez Arquitectos. Dijo que se deben generar núcleos urbanos de modo que una familia pueda desarrollar toda su vida (trabajo, educación, salud, esparcimiento y cultura) en un máximo de 15 minutos a pie (o en bicicleta) de su hogar. Esto mejorará la calidad de vida y reducirá el impacto de la huella contaminante, dado que no se necesita auto. Este concepto, denominado “ciudad de los 15 minutos”, fue ideado por el urbanista colombo francés Carlos Moreno.

“La ciudad va de la mano de la masa crítica de gente para que pueda funcionar. En una urbanización de 100 familias hay servicios que no funcionarían. Hay que densificar a la población, pero sin llegar a lo que pasa hoy en San Miguel de Tucumán, que es una ciudad de hormigón”, explicó Vázquez. Marcó también que las familias numerosas se van reduciendo y que hoy hay más familias unipersonales o fragmentadas que tienen otros requerimientos.

Necesidades insatisfechas

El éxito de estos nuevos emprendimientos de densidad media son los nuevos modos de habitar y las nuevas composiciones familiares, según opinó la arquitecta Sofía Viaña. La socia de Viamo Construcciones SRL dijo que también incide, por ejemplo, que hay dos etapas que se alargaron: la de los jóvenes independientes sin hijos y la de los adultos mayores que ya cerraron la etapa de paternar. Estos últimos -dijo- se adaptan muy bien a los conjuntos de departamentos, ya que pueden gozar de jardines y servicios comunes, despreocupados de su manutención. “En mi niñez no existía el concepto de plaza. La plaza era el jardín de tu casa. Esa idea de espacio público que empieza a aparecer porque las viviendas pasan a ser departamentos o unidades pequeñas es para celebrar”, indicó. También se expresó a favor de las bicisendas y de una reconversión del transporte público.

Según el arquitecto Javier Zerda, los inmuebles de densidad media llegaron para cubrir necesidades insatisfechas de un sector particular que encuentra en ellos seguridad, servicios de buena calidad y sectores verdes cuidados, entre otros espacios comunes. “En pocas palabras, una vida cómoda, segura y de calidad urbana que en una vivienda tipo es más difícil de lograr”, sintetizó. A su vez, advirtió que en este tipo de proyectos el espacio verde está garantizado bajo el índice de factor de ocupación de suelo que tiene el Código de Planeamiento Urbano. “En todo caso valdría la preocupación por la escasez de espacios públicos verdes en la ciudad. ¡Eso sí es alarmante!”, resaltó. A su vez, consideró que Yerba Buena necesita un nuevo Plan Maestro Urbano claro, sustentable y amigable al ciudadano en el que participen todos los actores del desarrollo.

Valores promedios

El empresario inmobiliario Germán Schilman precisó que actualmente la demanda está por encima de la oferta de los departamentos de media densidad, lo que eleva los costos. Afirmó que hoy el valor del metro cuadrado es de entre U$S 900 y U$S 1.400, según la zona. Precisó que los más costosos son los que están sobre la avenida Perón, debido al plus que representa. En cuanto a los alquileres, por un dormitorio se pide alrededor de $ 50.000 mensuales; $ 70.000 por dos dormitorios; y unos $ 110.000 por una unidad de tres habitaciones.

El verde no se toca

El intendente de Yerba Buena, Mariano Campero (JxC), destacó que hace un tiempo frenaron la construcción para ordenar la exigencia de espacios verdes y no perder la identidad de “Ciudad Jardín” ante el incremento demográfico. “Hoy cerca del 50% del lote debe ser verde. La idea es mantener el objetivo de ciudad, pero hay una realidad y es que hay un alto requerimiento. A partir de la pandemia muchos que vivían en departamentos se fueron a Yerba Buena por el verde, el aire libre y el distanciamiento. Muchas personas se van a vivir solas, por lo que hay una demanda importante para ese segmento”, dijo en relación a los edificios de departamentos de media densidad. También se expresó a favor de desarrollar la “ciudad de los 15 minutos”, y remarcó que en esa sintonía van las bicisendas que se están desarrollando.

El secretario de Planificación y Gestión de Infraestructura Pública y Servicios Urbanos, Alfredo Alfieri, señaló que el Código de Planeamiento Urbano vigente permite la construcción de inmuebles de una planta baja, un primer piso y un aterrazado. Debido al incremento de habitantes, se trabaja en un nuevo código que permitiría -en algunas zonas- tres o cuatro pisos y un aterrazado. Remarcó que no se harán modificaciones en el casco viejo y que se sostendrá el factor de ocupación del suelo en torno al 50%. “Queremos que el verde sea lo que predomine”, remarcó. Agregó que para evitar un mayor flujo vehicular se está fomentando el traslado sustentable en bicicleta y la implementación de minibuses, además de un reordenamiento de las calles.

La población actual de Yerba Buena está estimada en unas 120.000 personas y las proyecciones indican que ascendería a 200.000 en ocho años.

Control y regulación

Vecinas consultadas reconocieron que la transformación de Yerba Buena en las últimas décadas fue impresionante. Dejó de ser una ciudad satélite o dependiente de la Capital para ser una ciudad con todos los servicios. Opinaron que es inevitable la modificación de la fisonomía de la ciudad, con un incremento del cemento, pero consideraron que estas nuevas construcciones en altura deben estar bien controladas y reguladas. A su vez, discreparon respecto a los departamentos de media densidad: algunas opinaron que dichos edificios no les parecen agresivos a la vista ni al paisaje, pero otras no coincidieron con ese concepto.