En la última resolución de la Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA), el Gobierno Nacional avanzó en otra de sus medidas para agilizar un proceso históricamente complejo como es la compra, venta y transmisión de propiedades. La disposición dejó sin efecto el Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI), donde era obligatorio informar los montos al organismo fiscal. Esta resolución se suma a un atajo legal ya existente como lo era el tracto abreviado, una vía para efectuar ventas sin que una sucesión se haya completado.

Alquileres y venta de inmuebles, sin Ganancias: los ejes de la nueva reglamentación oficial

En Argentina, un proceso de aceleración en trámites burocráticos como el juicio sucesorio estuvo presente en la reglamentación, aunque muchas veces de forma poco conocida por los partícipes. Vender una propiedad cuyo dueño falleció, que será heredada y está en pleno trámite hereditario, puede ser un procedimiento complejo que implica acuerdos entre los herederos y una cierta organización para conseguir los papeles necesarios. Si estos requisitos se cumplen, otro mecanismo legal puede agilizar la gestión y ese es el “tracto abreviado”, que evita el último paso del expediente, así como sus costos, para una venta más rápida del inmueble.

El requisito clave: la declaratoria de herederos

Para entender cómo funciona este engranaje, primero es necesario saber que el proceso sucesorio —ya sea con o sin testamento— es un requisito obligatorio que culmina con la "declaratoria de herederos", la resolución judicial que reconoce formalmente a los nuevos beneficiarios. Sin embargo, los especialistas aclaran que los herederos no necesitan esperar a que todo el trámite termine para poner el inmueble en el mercado; pueden iniciar la comercialización de la vivienda en paralelo mientras avanza el expediente.

Para avanzar hacia la venta, la documentación requerida incluye el título original a nombre del fallecido, la copia del testamento (si existiera), la solicitud de sucesión ante el juez, una tasación profesional y, fundamentalmente, el consenso absoluto de todos los herederos sobre cómo se dividirá el dinero. Una vez que se encuentra un comprador y el juez da lugar al pedido de consentimiento presentado por las partes, el inmueble queda listo para ser transferido en un plazo estimado de 30 días.

Cómo ahorrar tiempo y costos en la escritura

Es allí donde el tracto abreviado se convierte en la herramienta clave para ahorrar tiempo y recursos. Mediante este mecanismo, el escribano interviniente une los antecedentes del expediente judicial con la operación de compraventa en un mismo acto. De este modo, la propiedad pasa directamente a nombre del comprador sin el paso previo —y costoso— de inscribirla primero a favor de los herederos.

Esta opción resulta especialmente útil para aquellas familias que no disponen de los fondos necesarios para afrontar los honorarios de la sucesión, ya que les permite diferir esos gastos y cancelarlos directamente con el capital obtenido en el momento de la escritura.

Qué es el COTI y qué implica su eliminación en la venta de inmuebles heredados

El "tracto abreviado" se agrega ahora a la eliminación del COTI, medidas que permiten abreviar los proces de compra y venta de inmuebles. El requisito que quedó sin efecto era un régimen informativo que debía gestionarse antes de poner a la venta determinados inmuebles o concretar operaciones de transferencia. El vendedor o la inmobiliaria debían informar la operación ante el organismo fiscal cuando la propiedad superaba determinados valores establecidos por la normativa.

Según explicó ARCA, los avances tecnológicos y el acceso a distintas bases de datos permiten verificar la información necesaria sin exigir este trámite previo a los contribuyentes. Por ese motivo, la resolución derogó el régimen que regulaba el COTI.

Esta resolución también puede facilitar operaciones con inmuebles heredados. Una vez concluido el proceso sucesorio y obtenida la documentación correspondiente, los herederos que decidan vender una propiedad ya no deberán realizar este trámite informativo previo ante ARCA.