15 Mayo 2024
OPORTUNIDAD. Apareció el crédito hipotecario con nuevos formatos.
Cada vez más bancos suman su propuesta de préstamos hipotecarios UVA. Muy esperados por la clase media, los créditos para la compra de vivienda volvieron al menú bancario en sus versiones con cuota ajustable por la evolución de los precios.
El último dato de inflación mostró una baja y tanto el Gobierno como los analistas insisten en que la tendencia descendente continuará. Sin embargo, el largo plazo de los préstamos hipotecarios y el mal recuerdo que dejó esta herramienta en su edición anterior -que tuvo auge en 2017- genera dudas entre los posibles tomadores de esos créditos: ¿qué pasa si la inflación aumenta más que los salarios?
“Si la inflación sube, las cuotas suben. Lo que importa es el salario real, no tanto la inflación. Lo más importante es si la inflación es mayor a la suba de los salarios. Si los precios suben 30%, pero los salarios aumentan 35%, no hay problema”, resumió Federico González Rouco, economista de Empiria especializado en vivienda.
Todos los bancos deben ofrecer al cliente la opción de extender el plazo del préstamo en hasta un 25% del original, si la cuota ajustada por inflación sube 10 puntos por encima de lo que hubiera subido si se aplicaba la actualización por el coeficiente de variación salarial.
Esta cláusula es obligatoria y aplica a cualquier deuda que ajusta por la evolución del costo de vida. Sin embargo, González Rouco explicó que no se utiliza en la práctica porque no resulta conveniente. “No lo usa nadie porque permite extender el plazo, por ejemplo, de 30 a 37 años, pero la cuota baja muy poquito y en pocos meses vuelve al mismo punto inicial”, indicó.
El “seguro” del hipotecario UVA de Banco Nación
Ya son varios los bancos que volvieron a ofrecer préstamos hipotecarios UVA. Entre los públicos, Banco Nación, Ciudad, Banco de Córdoba y Banco de Corrientes se apuntaron al listado. De las instituciones privadas, en tanto, ya salieron Hipotecario, ICBC, Santander, Macro, Supervielle y BBVA.
De todos ellos, el único que tomó una medida específica para intentar disipar el miedo sobre el aumento desmedido de la cuota es el Banco Nación: aquellos clientes que reciban haberes en la entidad, pueden limitar la cuota aplicando al préstamo un ajuste a través del coeficiente de variación salarial por un costo adicional del 1,5% anual.
La brecha de dinero que surja entre el ajuste UVA y el tope salarial se pagará al final del crédito, ya sea mediante un plazo más largo de devolución o convirtiéndolo en una línea personal. Así lo explicó el presidente de la entidad, Daniel Tillard: “Estas diferencias se trasladarán al final del préstamo una vez finalizado el programa, tanto a través de un préstamo personal o mediante la extensión de la hipoteca. Recién a los 180 días se podrá ejercitar el uso de esta opción”.
Para González Rouco, la entidad oficial hizo un buen diagnóstico, pero aplicó una mala solución. “No me termina de cerrar la idea porque ofrecen ponerle un tope al aumento a cambio de dos cosas: lo que no se paga hoy, se paga al final; y tiene un costo equivalente al 1,5% del saldo, que se traduce en 1,5 puntos de tasa. Entonces, el crédito pasa a de tener una tasa de 4,5% a una de 6%. Eso significa que la cuota, desde el principio, aumenta 20%. Entonces, limita el aumento, pero la cuota arranca 20% arriba. Me parece muy caro”, consideró.
En cambio, el economista sostuvo que para él la mejor propuesta sería crear a nivel de todo el sistema bancario un fondo compensador. “Eso permite que las cuotas ajusten por salarios y los bancos cobren ajustado por inflación. Eso es posible gracias a un fondo que captura y paga las diferencias. Aparte, habría como un pago aparte de 1,5% de la cuota, no de tasa. Es decir, estamos comparando un aumento de 1,5% de la cuota versus un 20%”, explicó. Sin embargo, consideró que por ser una cuestión sistémica es difícil que los bancos lo implementen por sí mismos; por el contrario, debería partir de una iniciativa del Banco Central como regulador.
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