Alquileres: subieron las actualizaciones semestrales

En el Colegio de Corredores Inmobilarios reconocieron que los contratos incluyen ajustes de los precios del 15%, cada seis meses. Para un convenio firmado en julio pasado, el nuevo porcentaje lleva a un ajuste anual del 30%, por encima de las previsiones de inflación oficial del 17% para 2017.

19 Sep 2016
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NORMATIVA. El nuevo Código Civil y Comercial (CCyC) contempló una serie de modificaciones a la legislación sobre alquileres de inmuebles. la gaceta / foto de jorge olmos sgrosso

Los propietarios y las inmobiliarias de la provincia no han confiado en las previsiones del Gobierno nacional, respecto de una desaceleración de la inflación en la segunda mitad del año y en 2017, y aplicaron ajustes en los alquileres y en las actualizaciones semestrales.

La variación que se aplica cada seis meses, establecida en los convenios privados, aumentó hasta tres puntos porcentuales desde mediados del primer semestre. Puntualmente, entre marzo y abril se incrementó desde un 12%, en promedio, a un 15%, según informaron en el Colegio de Corredores Inmobiliarios local. El sector generalizó luego esa proporción en el mercado.

En el caso de los alquileres, los nuevos contratos ya vienen con un ajuste de alrededor del 13%, si se compara con el valor del último semestre actualizado de $ 3.700, más o menos, establecido en un convenio de dos años y que finalizará en diciembre de este año.

Las inmobiliarias y los dueños de las propiedades pautan hoy contratos, por ejemplo, a $ 4.200 de alquiler para un departamento con un dormitorio, en el área norte del centro de San Miguel de Tucumán. Ese monto debería ser menor hacia la zona sur y en la avenida Mate de Luna, explicaron en el sector.

“Estamos aplicando ahora una renovación de las actualizaciones (por semestre) de un 15%. Aumentó desde marzo, cuando la inflación comenzó a trepar. Las renovaciones de contratos se efectuaron sobre un alquiler mayor y una actualización del 15%”, reconoció el titular del Colegio, Fernando Guzmán, quien hizo hincapié también en que los valores de los alquileres “aún se mantienen por debajo del precio del mercado real del inmueble”.

La actualización semestral de esos convenios está por encima de las previsiones de inflación oficial para el próximo año. El Presupuesto 2017, por caso, contempla un dólar a $ 18 e inflación del 17%. Mientras que los contratos por dos años y que se hayan firmado en julio, contendrán un reajuste anual (o por dos semestres) de un 30%.

Ante ello, Guzmán opinó que si hoy se cierra un convenio nuevo de $ 4.200 de alquiler y 15% de actualización cada seis meses, se debería considerar una cláusula para una posible apertura del acuerdo entre el propietario y el inquilino para bajar los montos, en caso de que las variables macroeconómicas se cumplan. “En Buenos Aires se están bajando los porcentajes debido a que proyectan que la inflación será menor el año que viene”, comentó el empresario inmobiliario. Sin embargo, insistió en que el alquiler sigue por debajo del precio de una propiedad en el mercado.

“Atravesamos el peor momento rentable del inmueble en la Argentina. El año que viene puede bajar la inflación, pero en la actualidad, los alquileres representan entre un 3% y un 4%, cuando históricamente fue de entre un 5% y 7% (del mercado). Los alquileres son baratos en la actualidad”, añadió. Guzmán destacó que la legislación no permite establecer un coeficiente de estabilización de referencia (CER) en los contratos y que por eso se recurre a contratos escalonados, haciendo una previsión a dos años. En 2015 se estableció una serie de modificaciones a la legislación sobre alquileres de inmuebles, a partir de la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial (CCyC), que derogó la vieja Ley N° 23.091.

“En el intento de alquilar un inmueble, el interesado, como parte débil de la relación locativa, está sujeto a las condiciones de los propietarios en el caso de contratación directa, o de las inmobiliarias, cuando éstas actúan como intermediarias. El CCyC, en el artículo 1.196, establece hoy que si el destino del alquiler es el de vivienda familiar, no puede requerirse al inquilino el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes”, expresó.

El ex subdirector de la Dirección de Comercio Interior provincial remarcó que el depósito de garantía por una cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado, tampoco puede ser condición, al igual que el pago del valor llave o equivalentes. “Es decir el pago de una suma adicional por el solo hecho del alquiler.”, aseguró el letrado.

PAUTAS 
¿Qué no PUEDE COBRARSE? 
Si el destino del alquiler es el de vivienda familiar, no puede requerirse al inquilino:
- El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes. “En algunas ocasiones se solicitaba dos y hasta seis meses de pago anticipado para poder alquilar. Hoy, ello está prohibido”, dijo el especialista en defensa del consumidor, Marcelo Rubinstein.
- Depósitos de garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado. “Al ser el mínimo dos años, se podría requerir hasta dos meses de depósito en garantía. Para asegurar el cumplimiento del contrato, es frecuente que el propietario exija la entrega de una suma de dinero, que debería restituirse al concluir el contrato si no hay deuda de pago y si es que se devuelve el inmueble en las mismas condiciones a las entregadas al inicio del contrato”, añadió.
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Otro ítem 
prohibición del “valor llave” 
Según el artículo 1.196 del Nuevo Código Civil y Comercial (CCyC) no se puede solicitar “el pago de valor llave o equivalentes”, dijo Rubinstein. “Es decir, el pago de una suma adicional. En algunos casos este rubro prohibido, a efectos de poder cobrarlo, se lo ‘disfraza’ bajo el ítem de ‘gastos administrativos’ u ‘honorarios por redacción del contrato’, lo que debe ser rechazado por el inquilino”, expresó. Aclaró que en Tucumán, las inmobiliarias registradas pueden cobrar comisión por la intermediación, “debiendo entregar un recibo por dicho ítem”. “En general, se cobra por comisión el valor de un mes de alquiler. Si el intermediario no es una inmobiliaria registrada, no existe obligación de pagar comisión”, añadió. Para saber si una inmobiliaria se encuentra registrada puede consultarse en el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucumán.
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Firmar el contrato 
PLAZOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS establecidos en  el nuevo código civil y comercial
“El CCyC modificó los plazos mínimos y máximos para las locaciones. El artículo 1.198 estableció un plazo mínimo de dos años para los alquileres de inmuebles independientemente del destino (familiar o profesional). Anteriormente, se establecía un mínimo de dos años cuando el destino era familiar y de tres años para los restantes destinos”, explicó el especialista Marcelo Rubinstein. “Los plazos mínimos están instituidos a favor del locatario (el inquilino), no pudiendo el locador (el propietario) establecer un plazo menor o rescindir sin causa el contrato antes del plazo estipulado. Si se celebrara un contrato por un plazo menor a dos años o no se establece un plazo, debe ser considerado hecho por el término mínimo de dos años”, añadió. Se fijaron plazos máximos de 20 años para los alquileres de inmuebles destinados a vivienda y de 50 años para fin comercial -antes eran 10 y 20 años, respectivamente-.
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el monto y la actualización 
¿PUEDE AUMENTAR EL PRECIO DEL ALQUILER de   los inmuebles?
El precio del alquiler se debe contemplar por escrito en el contrato de locación. “El precio del alquiler se puede haber fijado en pesos o en moneda extranjera. Sin embargo, en caso de que se acuerde el precio de alquiler en moneda extranjera, el inquilino podrá pagar su equivalente en pesos al cambio oficial del día de pago”, dijo Rubinstein, ex subdirector de la Dirección de Comercio Interior provincial. Por lo general, y teniendo en cuenta los períodos inflacionarios que atraviesa el país, se prevé en el contrato una actualización escalonada cada período de 6 meses. “También, la fijación del precio del alquiler puede dejarse al arbitrio de un tercero designado de común acuerdo. Si bien es una opción poco utilizada, las partes de común acuerdo, antes o después del contrato, pueden designar a un tercero que sea quien fije el valor del alquiler; por ejemplo, la tasación de dos o tres inmobiliarias. Se lo utiliza normalmente para las prórrogas contractuales”, comentó el abogado.
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Aviso de abandono 
¿PUEDE RESCINDIR el contrato EL INQUILINO EN CUALQUIER MOMENTO?
El Código Civil y Comercial (CCyC) posibilita, al igual que la anterior ley, la rescisión anticipada del contrato de locación por parte del inquilino. “Puede hacerlo si han transcurrido los primeros seis meses del contrato. Si se da en el primer año, el inquilino debe abonar el equivalente a un alquiler y medio; luego de un año, lo que se abona es por el equivalente a un mes de alquiler. La novedad está en el tiempo en que el inquilino debe preavisar (avisar que abandonará el inmueble). Antes debía preavisar con una antelación de 60 días. Actualmente, el inquilino puede irse en cualquier momento, previa notificación fehaciente, debiendo pagar la indemnización pactada”, indicó el especialista Rubinstein.
El inmueble alquilado debe ser mantenido por el propietario. Ello significa que cualquier rotura o desperfecto, en tanto no sean por culpa del inquilino, en los baños, cocina, calefón, pisos, puertas, humedad, debe ser reparado, cambiado o sustituido sin cargo alguno por el propietario.

PAUTAS 
¿QUÉ NO PUEDE COBRARSE? 

Si el destino del alquiler es el de vivienda familiar, no puede requerirse al inquilino:
- El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes. “En algunas ocasiones se solicitaba dos y hasta seis meses de pago anticipado para poder alquilar. Hoy, ello está prohibido”, dijo el especialista en defensa del consumidor, Marcelo Rubinstein.
- Depósitos de garantía por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año de locación contratado. “Al ser el mínimo dos años, se podría requerir hasta dos meses de depósito en garantía. Para asegurar el cumplimiento del contrato, es frecuente que el propietario exija la entrega de una suma de dinero, que debería restituirse al concluir el contrato si no hay deuda de pago y si es que se devuelve el inmueble en las mismas condiciones a las entregadas al inicio del contrato”, añadió.

Otro ítem 
Prohibición del “valor llave” 

Según el artículo 1.196 del Nuevo Código Civil y Comercial (CCyC) no se puede solicitar “el pago de valor llave o equivalentes”, dijo Rubinstein. “Es decir, el pago de una suma adicional. En algunos casos este rubro prohibido, a efectos de poder cobrarlo, se lo ‘disfraza’ bajo el ítem de ‘gastos administrativos’ u ‘honorarios por redacción del contrato’, lo que debe ser rechazado por el inquilino”, expresó. Aclaró que en Tucumán, las inmobiliarias registradas pueden cobrar comisión por la intermediación, “debiendo entregar un recibo por dicho ítem”. “En general, se cobra por comisión el valor de un mes de alquiler. Si el intermediario no es una inmobiliaria registrada, no existe obligación de pagar comisión”, añadió. Para saber si una inmobiliaria se encuentra registrada puede consultarse en el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Tucumán.

Firmar el contrato 
PLAZOS MÍNIMOS Y MÁXIMOS

Establecidos en  el nuevo Código Civil y Comercial

“El CCyC modificó los plazos mínimos y máximos para las locaciones. El artículo 1.198 estableció un plazo mínimo de dos años para los alquileres de inmuebles independientemente del destino (familiar o profesional). Anteriormente, se establecía un mínimo de dos años cuando el destino era familiar y de tres años para los restantes destinos”, explicó el especialista Marcelo Rubinstein. “Los plazos mínimos están instituidos a favor del locatario (el inquilino), no pudiendo el locador (el propietario) establecer un plazo menor o rescindir sin causa el contrato antes del plazo estipulado. Si se celebrara un contrato por un plazo menor a dos años o no se establece un plazo, debe ser considerado hecho por el término mínimo de dos años”, añadió. Se fijaron plazos máximos de 20 años para los alquileres de inmuebles destinados a vivienda y de 50 años para fin comercial -antes eran 10 y 20 años, respectivamente-.

El monto y la actualización 
¿PUEDE AUMENTAR EL PRECIO DEL ALQUILER DE LOS INMUEBLES?

El precio del alquiler se debe contemplar por escrito en el contrato de locación. “El precio del alquiler se puede haber fijado en pesos o en moneda extranjera. Sin embargo, en caso de que se acuerde el precio de alquiler en moneda extranjera, el inquilino podrá pagar su equivalente en pesos al cambio oficial del día de pago”, dijo Rubinstein, ex subdirector de la Dirección de Comercio Interior provincial. Por lo general, y teniendo en cuenta los períodos inflacionarios que atraviesa el país, se prevé en el contrato una actualización escalonada cada período de 6 meses. “También, la fijación del precio del alquiler puede dejarse al arbitrio de un tercero designado de común acuerdo. Si bien es una opción poco utilizada, las partes de común acuerdo, antes o después del contrato, pueden designar a un tercero que sea quien fije el valor del alquiler; por ejemplo, la tasación de dos o tres inmobiliarias. Se lo utiliza normalmente para las prórrogas contractuales”, comentó el abogado.

Aviso de abandono 
¿PUEDE RESCINDIR EL CONTRATO EL INQUILINO EN CUALQUIER MOMENTO?

El Código Civil y Comercial (CCyC) posibilita, al igual que la anterior ley, la rescisión anticipada del contrato de locación por parte del inquilino. “Puede hacerlo si han transcurrido los primeros seis meses del contrato. Si se da en el primer año, el inquilino debe abonar el equivalente a un alquiler y medio; luego de un año, lo que se abona es por el equivalente a un mes de alquiler. La novedad está en el tiempo en que el inquilino debe preavisar (avisar que abandonará el inmueble). Antes debía preavisar con una antelación de 60 días. Actualmente, el inquilino puede irse en cualquier momento, previa notificación fehaciente, debiendo pagar la indemnización pactada”, indicó el especialista Rubinstein.
El inmueble alquilado debe ser mantenido por el propietario. Ello significa que cualquier rotura o desperfecto, en tanto no sean por culpa del inquilino, en los baños, cocina, calefón, pisos, puertas, humedad, debe ser reparado, cambiado o sustituido sin cargo alguno por el propietario.

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