El desarrollador interpreta el ciclo económico

El desafío de los desarrolladores inmobiliarios es ajustar el modelo de negocio al ciclo económico. Además, deben interpretar, con precisión de un cirujano, la demanda de los consumidores. Sólo así, los proyectos serán sustentables y contribuirán al crecimiento armónico de las ciudades. Los desarrolladores tucumanos, Virgilio Raiden y Sebastián Piliponsky, abordan estos y otros conceptos vinculados a los negocios inmobiliarios y al crecimiento urbanístico, durante una entrevista con DINERO. Según afirman, en tiempos de inflación, las inversiones en propiedades permiten un resguardo de ahorros. Además, advierten que aunque la economía transita una fase negativa, es un buen momento para emprender proyectos inmobiliarios, porque se avizora un cambio de ciclo, a partir de las renovación de autoridades políticas en 2015.

-¿Cómo se articula el desarrollo de un proyecto con el ciclo económico?

R: Se dice que el éxito de un proyecto depende de tres claves: ubicación, ubicación y ubicación. En la Argentina, las claves son ciclo, ciclo y ciclo. La ubicación es importante, pero el ciclo manda porque determina cuántos fondos propios se necesitan o si hay que apostar a la preventa para sostener el proyecto.

P: Por definición, un desarrollador inicia un proyecto con un escenario económico y lo termina en otro. Las propuestas de negocios se planifican a mediano y a largo plazo. Dos o tres años para la Argentina es mucho tiempo por los vaivenes del propios del ciclo económico.

-La devaluación y la inflación, ¿cambiaron el modelo de negocio?

P: Se construye mucho para alquiler y poco para el consumidor final. Este esquema tiene que ver con las condiciones macroeconómicas. Al no haber créditos hipotecarios, el público no puede acceder a la vivienda propia. Entonces, debe alquilar. Estas son características de un mercado que no está sano.

-¿De qué modo se ajusta el rumbo del negocio?

P: No existe un modelo único. El desarrollador define su camino en función de numerosas variables. Principalmente, la capacidad de financiación. En el pasado, el desarrollador tradicional construía con fondos propios, terminaba su proyecto y lo vendía. En los 90’, tuvo auge el fideicomiso al costo, un invento argentino, en el cual el desarrollador no invertía capital, sino que brindaba servicios. En la actualidad, hay un mix entre ambos. A esto se suma que si el empresario necesita hacer la preventa de su proyecto, requerirá de una estructura para ofrecerlo o tendrá que subcontratar una empresa. En definitiva, el modelo de negocio es cambiante.

-¿Cómo funciona el mercado tras la devaluación?

R: Sí, porque considera que está exento de riesgo político. El valor depende mercado. Además, la inflación es un impulsor de la inversión, porque un departamento es mano de obra y materiales, y ambos suben por la inflación. La otra variables es el dólar. Hoy, los inmuebles, en relación al dólar, están baratos.

P: El epicentro inmobiliario del país no es Buenos Aires. Las plazas que más crecen ciudades del interior, como Córdoba y Rosario. El mercado en Tucumán también frenó su ritmo, aunque no a los niveles de Buenos Aires. Hay movimiento, aunque no es el que nos gustaría.

-¿Qué piensan de los instrumentos como el Cedin o el Procrear?

P: El Cedin no funcionó y el Procrear cubrió un porcentaje pequeño de la necesidad de viviendas. Sin embargo, lo poco que se hizo funcionó muy bien.

R: En el sector inmobiliario, los que ganaron con el Procrear fueron los empresarios que tenían lotes para vender Además, se beneficiaron los pequeños arquitectos o los corralones chicos. El Procrear no tuvo impacto en términos de desarrollo inmobiliario.

-La economía, ¿cambió el criterio de los consumidores?

P: En los últimos cinco años surgió el “inversumidor”, una mezcla de inversor y de consumidor final. Es una evolución del antiguo inversor, que sólo confiaba en el empresario, invertía y vendía o alquilaba la propiedad. El “inversumidor” es más sofisticado.

R: El perfil del “inversumidor” se configuró cuando el usuario comenzó a pensar como inversor, y el inversor, como usuario. Hubo un aprendizaje, porque muchas personas compraron una propiedad, creyendo que hacían un buen negocio. Pero cuando intentaron venderla, les costó porque no era luminoso, o porque no tenía buena distribución. Así, estos nuevos inversores descubrieron que al público le interesaba el diseño, la arquitectura y los amenities.

-En una fase recesiva, ¿cómo compiten los desarrolladores?

P: Una de las claves es la diferenciación. El mercado, en general es maníacodepresivo: cuando va mal, parece que todo va mal. En épocas de bonanza, cualquier proyecto funcionaba, pero en épocas malas, cuando el mercado se contrae, no funcionan todas propuestas. En este escenario, sólo funcionan las que buscan diferenciarse.

R: Otra de las claves es la credibilidad, que se ha cimentado por una mayoría de empresarios que cumplieron los compromisos asumidos, pese a que sortearon muchas dificultades del contexto económico. La credibilidad es un mérito ganado por el sector.

-¿Cómo evalúan el auge de la construcción de edificios en Yerba Buena?

R: San Miguel de Tucumán tiene 80 departamentos cada 1.000 personas. Yerba Buena, un departamento cada 1.000 habitantes. En la capital se construyen entre 4.000 y 5.000 viviendas en altura para los próximos tres o cuatro años. En Yerba Buena, las viviendas plurifamiliares no llegan a las 500 unidades. Pese a esto, Yerba Buena es la ciudad que más creció y se convirtió en un destino buscado por la clase media.

P: Tucumán figura entre las provincias con menor precio por metro cuadradado de departamento. Sin embargo, en los valores de terrenos figura entre los cinco primeros puestos.

-Qué es más convenientes,¿invertir en un lote o en un departamento?

R: El modelo del country se ha impuesto y es sustentable para quienes planean construir su casa. En un lote el negocio es la revalorización de la tierra a lo largo del tiempo. Sin embargo, el flujo de caja es negativo porque hay que pagar expensas e impuestos. En un departamento, también hay revalorización del inmueble, pero el flujo de caja es positivo por la ganancia que recibe el inversor en concepto de alquiler.

-La infraestructura de servicios, ¿ayuda a avanzar en los emprendimientos?

P: Sería bueno que el Estado acompañe con obras de infraestructura el crecimiento natural de las ciudades. Es inviable el desarrollo de un iniciativa inmobiliaria si no puede contar con servicios básico como agua o gas, tanto en la capital tucumana como en Yerba Buena. Los empresarios del sector tenemos el deseo de dialogar con el Gobierno para trabajar en ideas conjuntas.

-¿Qué espera el mercado para los próximos meses?

R: Continuará con la misma cautela de hoy. Se hacen operaciones como resguardo de la inflación, y porque el público entiende que las propiedades, en relación al dólar, están baratas. Pero nada de esto sucede al mismo ritmo de años anteriores. En 2015, esperamos que el mercado alcance un mejor color. El sector tiene expectativas desde 2016 en adelante, porque hay una demanda contenida que podría liberarse en esa etapa.