Para gran parte de las familias argentinas, la casa propia es el proyecto más importante y, a la vez, el más difícil de alcanzar. Después de años en los que el crédito hipotecario prácticamente no existió, los bancos volvieron a ofrecerlo y el Gobierno nacional acaba de anunciar un programa para darle más impulso. Pero las preguntas que surgen son, ¿qué hace falta para acceder, cuánto cuesta la cuota y qué hay que entender antes de firmar?

El Ministerio de Economía, junto con el Banco Central (BCRA) y la Administración Nacional de la Seguridad Social (Anses), anunció un programa que destina $ 2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) -los ahorros previsionales que administra la Anses- a financiar créditos hipotecarios. Los bancos reciben esos fondos y tienen 90 días para volcarlos a préstamos de primera vivienda. Los créditos de este programa tendrán una tasa máxima de UVA + 7,5%, un plazo mínimo de 15 años y un tope de $ 150.000 UVA por crédito, equivalente a unos U$S 200.000. Según las estimaciones, el monto alcanzaría para más de 18.000 familias.

Al cierre de la semana, la entidad monetaria que preside Santiago Bausili confirmó que mañana se concretará la primera licitación de los plazos fijos en pesos, ajustables a la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) del FGS, con los que las entidades financieras se fondearán para darle otro impulso a los créditos hipotecarios. Esa subasta será por unos S 200.000 millones y que los bancos deberán destinar, en forma exclusiva, a financiar la compra, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda, según la comunicación “B” 13.223.

¿Qué piden los bancos?

Más de una decena de entidades ofrece hoy créditos hipotecarios UVA -Unidad de Valor Adquisitivo-. Los requisitos suelen ser casi idénticos: la cuota no puede superar el 25% de los ingresos netos (algunas entidades exigen 20% y otras llegan al 30% para quienes cobran el sueldo allí). Es decir, para una familia con un ingreso de $ 3.000.000, la cuota a pagar no podría superar los $ 750.000 (25% de los 3 millones), describe el analista Ariel Mamaní, fundador de Inverarg, una firma dedicada a acercar el mundo de las inversiones a las personas comunes. Además, el banco entrega un dinero equivalente a entre el 65% y el 80% del valor de la propiedad -el resto tiene que estar ahorrado de antemano- y los plazos llegan hasta 30 años, aunque lo más habitual es 20.

Según el experto, un punto clave para las familias es que casi todas las entidades permiten sumar ingresos de la pareja u otros integrantes del grupo familiar. En general, los ingresos mínimos exigidos van de $ 1 millón a $ 5 millones, según la entidad.

¿Cuánto cuesta la cuota?

En la actualidad, indica Mamaní, la mayoría de las tasas se ubica entre 6,9% y 9,5% anual por encima del ajuste UVA, con extremos que van de 3,5% a 15% según la entidad. Para dimensionar, un crédito de $ 50 millones a 20 años con tasa de 6,9% arranca con una cuota cercana a $ 385.000 y exige un ingreso neto de casi $ 1.600.000. En el ejemplo difundido para el nuevo programa, un crédito de U$S 80.000 a 25 años con tasa de UVA + 7% tiene una primera cuota de unos $ 865.000 y pide un ingreso familiar cercano a $ 3,5 millones.

Desde Empiria Consultores, el economista Federico González Rouco hizo una tabla en la que evalúa cómo se encuentra hoy el mercado de los créditos hipotecarios (ver infograma). “Banco Macro bajó la tasa del crédito UVA al 7,5%. Se trata de la primera entidad que se acopla a la línea tope marcada por el fondeo del FGS. Así, empieza la convergencia, Va a ser interesante ahora ver cuánto consiguen vía licitación y cuánto prestan. Seguramente sean montos parecidos”, posteó en su cuenta en la red “X”.

¿Cuál es el riesgo que hay que entender? “En un crédito UVA, el capital y la cuota se expresan en UVA -una unidad que se actualiza todos los días siguiendo la inflación- y que a principios de septiembre vale alrededor de $ 2.100. Eso permite cuotas iniciales mucho más bajas que las de un crédito a tasa fija, pero implica que la cuota acompaña a los precios (inflación) durante toda la vida del préstamo. El Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) que publica el BCRA proyecta subas de precios de entre 1,6% y 1,8% mensual hasta diciembre y de 29,8% para todo 2026”, enuncia Mamaní.

Según el analista, con la inflación en descenso el riesgo se modera, aunque nadie puede garantizar que sueldos y precios se muevan siempre juntos. Un criterio de prudencia es tomar una cuota inicial bien por debajo del tope permitido, para conservar margen en el presupuesto si en algún tramo los precios corren más rápido que los ingresos. Por ejemplo, si el mínimo exigido es que la cuota represente el 25% del ingreso familiar, intentar que no supere el 15%, para dejar el 10% restante de margen por si la cuota sube, y el ingreso no.

“Para quien está evaluando dar el paso, la tarea es comparar entre entidades, entender cómo funciona el ajuste por UVA y elegir una cuota que deje aire en el presupuesto de todos los meses. Ese trabajo previo también es educación financiera: interpretar el contexto, entender los riesgos y decidir con información antes de dar uno de los pasos financieros más importantes que una familia puede tomar”, finaliza Mamaní.