Federico E. de Zavalía
Ingeniero Civil
A la fecha existe una ley provincial que suspende la division de lotes y construcción de viviendas en el cerro El Pelao, la cual ante todos los aspectos es inconsitucional, lo que generará juicios en contra de la provincia por violación a la propiedad privada, además de que el mencionado cerro tiene más de 1.600 ha y el problema fue la construcción de viviendas que se realizaron sobre la ladera del cerro a la altura del arroyo Morales (10 ha). Es claro en concepto que el Estado no debe prohibir por prohibir, como existe en estos momentos; lo que el Estado debe realizar es reglamentar, las urbanizaciones que se realicen y reencauzar en lo posible las que se encuentran en ejecución, buscando tener un orden en todos los sentidos, tributarios, de circulación y de prestación de servicios.
La normativa de división para la comuna del El Mollar es de 250 m2 (lotes de 10 x 25 m), y para el municipio de Tafi del Valle serían lotes de 800 m2 (20m x 40 m) aproximadamente. Esta incongruencia urbanística se manifiesta en casi todos los lugares turísticos de la provincia, por ello veo la necesidad de generar mi aporte profesional, no solo a resolver el tema de El Pelao, sino de todos los centros turísticos.
Este tema, hoy puntual, existe dentro del mismo valle de Tafí, en lugares como La Costa I y La Costa 2, La Angostura, el mismo Mollar, El Potrerillo, el Rincón, etcétera. Así también lo apreciamos en San Pedro de Colalao, Amaicha del Valle, Colalao del Valle, Río Nío, Villa Padre Monti, y en general en toda localidad que sea administrada bajo una comuna rural, por la legislación que a ellas les compete. Además debe destacarse que en la mayoría de los centros turísticos de la provincia, las propiedades no cuentan con las escrituras correspondientes, siendo la situación dominial el carácter de poseedores, prácticamente el 80 % del valle de Tafi, situación que genera automáticamente el no acogimiento a la ley provincial de loteos. En todos los casos estamos tratando la situación para confección de urbanizaciones, para personas que van a residir en carácter de veraneantes, por lo que estarían exceptuados los residentes a la zona, que no posean propiedades o posesiones; en otras palabras situación de no única vivienda.
Para ello, y en función de esto, considero necesario que se confeccione una ley provincial para la protección de las villas turísticas de la provincia, y poder también tener un desarrollo urbanístico más organizado se dispongan como mínimo las siguientes medidas.
a) Lotes como mínimo de 1.200 m2 (30 m de frente x 40 m de fondo), obviamente respetando la superficie y siendo mas flexible en las medidas de frente y fondo)
b) Factor de ocupación del suelo (FOS) no mayor al 0.3, es decir no se puede construir una vivienda mayor de 360 m2 de planta.
c) Factor de ocupación total (FOT), no mayor a 0.5, lo que significa que la cantidad total de m2 a construir es de 600 m2 para lote de 1.200 m2. (evitándose de esta manera la construcción amontonada de cabañas, por ejemplo).
d) Los lotes no deben tener una pendiente mayor al 10%, debiendo acompañar en los proyectos de obra, el plano de mensura correspondiente con las curvas de nivel georreferenciadas.
e) Los anchos de calles y de pasajes, mínimo de 17 y 12 m, respectivamente.
f) Obligatoriedad de tener como mínimo árbol (autoctono), por lote.
g) Exigir a las empresas prestadoras de servicios (EDET y SAT), un programa de prestación de servicios para los próximos 50 años en cada villa veraniega, regularizando las distintas cooperativas que hoy en día se encuentran funcionando en cada localidad. (El valle de Tafí presenta muchísimas prestadoras del servicio de agua). Prácticamente en los últimos años el crecimiento de viviendas de veraneantes fue inmenso, y el desarrollo de la red de agua potable por la SAT y/o Sepapys fue nulo.
h) Aumentar el poder de policía en dirección de obras públicas de cada municipio, el control de obras, con obligatoriedad de denunciar penalmente al propietario o poseedor y al profesional actuante por violaciones a la ley (ejemplo, falsedad de la curvas de nivel), aplicando las multas que correspondan.
i) Para el caso de comunas rurales, además del trabajo en conjunto con la Secretaría de Obras Públicas de la Dirección de Comunas Rurales, autorizar la firma de convenios con los colegios profesionales para la inspección de obras; los fondos para eso deben ser obtenidos del derecho de aprobación de las documentaciones técnicas, y multas que se aplicaren al propietario y al profesional.
j) Para villas turísticas, la Direccion General de Catastro deberá exigir las mensuras con curvas de nivel georreferenciadas, siendo las mismas con una equidistancia de 1m, incluyendo un perfil transversal y otro longitudinal al lote mensurado.
k) Las empresas prestadoras de servicios no podrán dar servicios si el propietario o poseedor no presenta las documentaciones técnicas debidamente registradas por el municipio o comuna correspondiente.
l) Autorizar a los municipios y comunas a aceptar donaciones de calles y pasajes por poseedores de predios debidamente comprados, todo ante acta redactada por escribano publico, con plano de mensura georreferenciado.
m) Los propietarios o poseedores de lotes baldíos tendran un plazo de 2 años para declarar la compra en rRntas de la comuna o municipio que corresponda, con la finalidad de poder con posterioridad iniciar los trabajos de planeamiento urbano, como proyecto de traza urbana.
n) La Dirección de Turismo de la provincia informará a cada comuna o municipio, las necesidades mínimas a cumplir por emprendimientos hoteleros y gastronómicos en la zona.
ñ) Para propiedades o posesiones linderas a ríos y arroyos, deberán tener autorización de la Dirección Provincial del Agua.
o) Estudios de suelos correspondientes.
p) Los diseños de las viviendas deben seguir la pendiente natural del cerro, evitando las excavaciones para que las mismas sean de un solo nivel, con lo cual se genera un daño a la naturaleza propiamente dicha. Obviamente quedarán algunas otras consideraciones a aplicar, dado que quien suscribe seguramente no cuenta con todas las variables que intervienen, pero los que crecimos en Tafi del Valle debemos aportar nuestras ideas. Posiblemente existan mejores o peores, pero lo más grave es la inacción que ha realizado la Provincia; desde que vuestro diario hizo la publicación se generó una ley de prohibición y no solución. Es mi opinión.