El Banco Central (BCRA) decidió que los créditos hipotecarios se apliquen a la compra de propiedades desde el inicio de la construcción, es decir, los llamados proyectos "en pozo". Esta medida cayó bien entre los actores del sector: las constructoras y las agencias inmobiliarias.

Los proyectos "en pozo" constituyen un mecanismo que se ha expandido en Tucumán en los últimos años, justamente ante las dificultades para acceder a los préstamos. Fue un salvavidas para las empresas constructoras en su momento y una alternativa para cumplir con el sueño de la casa propia, cuando el cliente no contaba con el dinero suficiente para la operación tradicional.

Desarrolladoras comienzan a evaluar proyectos de vivienda para la clase media baja.

Días atrás, a través de la Comunicación "A" 6250, el BCRA determinó que los bancos podrán tomar tanto los boletos de compra como las participaciones en fideicomisos, como garantías de financiamiento para otorgar crédito hipotecario. Esto habilitaría a solicitar un crédito para la compra de una vivienda que no está construida, sino en desarrollo.

El presidente de la Cámara de Corredores Inmobiliarios de la provincia, Fernando Guzmán, remarcó que, a partir de ahora, se espera que los bancos confirmen la adhesión a la medida oficial y, en caso de que sea así, las condiciones de sus políticas de préstamos.

En qué consiste la flexibilización de los créditos hipotecarios del Central.

“Las entidades financieras podrán adaptarse a esta modalidad, podrán solicitar una participación en un fideicomiso o en los proyectos ‘en pozo’ mediante un boleto compraventa, es decir, la garantía que le dará el desarrollador”, dijo el agente inmobiliario, quien remarcó que los bancos deberán determinar si la entidad financiera exigirá que “la unidad esté terminada o hará efectivo el crédito en el período entre la finalización del emprendimiento y la entrega del certificado de final de obra”.

Los esquemas

- El fideicomiso es una figura legal y está conformada por el propietario del terreno, la administradora y los inversores, que tendrán asignadas ganancias o unidades.

- “El pozo se ha expandido en la provincia. Lo que cambió es que la venta era de forma directa entre una constructora y un inversor, que luego tenía una importante ganancia entre el precio de costo de la unidad y al precio de venta (final). Cuando desaparecieron los créditos hipotecarios, el constructor salió vender al consumidor final”, enfatizó Guzmán.

- Estos sistemas de negocios se registran en la construcción de edificios (departamentos), dúplex y viviendas.

- En Tucumán, el acceso al proyecto "en pozo" oscila entre un 20% y un 40% del valor de la unidad, según la constructora; a su vez, la financiación está sujeta a cada desarrollador: puede ser hasta la entrega de la unidad o hasta un plazo de 20 años.

- En el caso de un dormitorio o un monoambiente, el ingreso ronda entre los $ 300.000 y $ 400.000.

- El valor de un departamento de unos 50 metros cuadrados (m2) se ubica en el orden de $ 1 millón, dependiendo la ubicación (el valor está sujeto a la superficie del inmueble), según datos de la cámara.

“En Tucumán nos vamos a encontrar con un tema particular. En otras provincias, para que uno pueda instalar los servicios públicos (electricidad, gas y agua) no hace falta tener el final de obra. Bajo este nuevo esquema (por la medida del BCRA), si un banco te prestara el dinero para una unidad que aún no tiene el ‘final de obra’ y tampoco te podés ir a vivir, seguramente entrará en juego las predisposiciones de los entes de servicios, la Municipalidad y los bancos. Creo que para Tucumán habrá que hacer una adaptación”, remarcó Guzmán.

"Una gran noticia" 

Por su parte, Javier Zerda, ex titular de la Cámara de Empresas de la Construcción Privada de Tucumán (Cecoprit): “es una gran noticia para nuestro sector y como desarrollista inmobiliario privado. Es una noticia esperada hace 15 años. En las década del 80, estos créditos existían y el mercado inmobiliario creció como nunca. El récord máximo del mercado tucumano fue en el año 98 de la mano de esta herramienta. Los bancos liberaban créditos a través de los boletos de compraventa, y en ese entonces no existía el fideicomiso inmobiliario”.

El empresario afirmó que el crédito hipotecario tradicional solo actúa en el mercado del usado, donde actúan las inmobiliarias y se concreta la venta sin intermediarios, no así en el segmento “de la unidad a estrenar”. “Rara vez la unidad a estrenar tiene escritura disponible una vez que se termina la obra. Normalmente, ese trámite lleva dos años”, añadió.

“El préstamo hipotecario tradicional no ayuda a nuestro sector, solo a inmobiliarias y a las personas que venden un inmueble. Por eso esta medida es una gran noticia.

“Esta herramienta financiera tiene doble beneficio. Primero para el usuario, porque puede entrar en el momento cero y tener un ahorro de alrededor del 30%, además del financiamiento. Mientras que para el desarrollista, es la gran solución a los problemas financieros y a los sobrecostos que existen en un proyecto inmobiliario. Es decir, las dos partes de la operación se verán beneficiadas”, enfatizó.

“Esta es una gran noticia también porque es el puntapié para volver a los créditos intermedios o puentes, que existían hace 15 años”, destacó.