1- ¿Qué dice la iniciativa?

El proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, aprobado por el Senado, incorpora un nuevo régimen de desalojos exprés para acelerar la restitución de viviendas, campos y terrenos ocupados ilegalmente, además de modificar el sistema de expropiaciones y avanzar en la digitalización de los registros de la propiedad. La iniciativa reconfigura el marco legal con cambios que alcanzan a los alquileres, las expropiaciones, la regularización dominial, las escrituras digitales y otros aspectos patrimoniales. Según el Gobierno, este “agiliza los procesos judiciales para recuperar inmuebles ocupados ilegalmente o frente a incumplimientos contractuales, fortaleciendo la protección del propietario sin dejar de resguardar a las personas en situación de vulnerabilidad”.

2- ¿El desalojo será más ágil?

El desalojo exprés puede demandar, en promedio, hasta dos meses. El proyecto considera que todas las acciones de desalojo se realicen a través de un juicio sumarísimo, con plazos más breves que los del procedimiento tradicional. Se aplicará el desalojo exprés en los casos en que se trate de inmuebles usurpados o tenedores precarios. El juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si “el derecho invocado fuese verosímil y previa caución juratoria”. Podrá intimar dentro de las 72 horas la devolución del inmueble si así lo pide el propietario, que deberá mostrar con prueba documental que es el dueño de este terreno, vivienda o campo. La acción podrá ser iniciada por cualquier persona que acredite un derecho o interés legítimo afectado. Alcanzará a inquilinos, subinquilinos, ocupantes precarios, intrusos y cualquier otro ocupante obligado a devolver el inmueble. También podrá aplicarse cuando quienes ingresaron legalmente a la propiedad incumplan las condiciones de uso acordadas o entren en mora.

3- ¿Qué pasa cuando vence el contrato de alquiler o no se paga?

Cuando se pida el desalojo por falta de pago o vencimiento del contrato, el propietario podrá pedir la desocupación inmediata del inmueble bajo caución juratoria, siguiendo los plazos y condiciones acordados entre las partes. Si se demuestra que obtuvo esa medida ocultando información o documentos sobre la relación de alquiler o pagos realizados, podrá recibir una multa de hasta 10 veces el último alquiler mensual a favor del inquilino. En los desalojos por falta de pago de alquileres de viviendas, el propietario deberá intimar previamente al inquilino a regularizar la deuda y otorgarle un plazo mínimo de 10 días corridos para pagar, indicando el lugar de pago. La notificación será válida incluso si el inquilino se niega a recibirla o si no pudo concretarse por causas atribuibles a él.

4- ¿Qué hacer si se devuelven las llaves de la propiedad?

El locador no podrá rechazar la entrega de las llaves ni condicionarla, aunque podrá reclamar eventuales deudas pendientes. Si se niega a recibirlas, el inquilino podrá realizar una consignación judicial y los gastos del trámite quedarán a cargo del propietario. En ese caso, dejarán de generarse alquileres u obligaciones adicionales desde la notificación de la entrega de llaves. Si el desalojo se inicia por cambio de destino del inmueble, daños, obras perjudiciales o uso abusivo o indebido, el juez deberá realizar una inspección judicial antes de notificar la demanda. La visita deberá concretarse dentro de las 72 horas de la primera resolución y contará con la presencia de un defensor oficial para identificar a los ocupantes del inmueble con sus datos personales.

5- ¿Cómo se resuelve el desalojo si hay personas vulnerables?

En los casos en que en la vivienda alquilada haya menores de edad, personas con  o adultos mayores en situación de vulnerabilidad, el juez deberá dar intervención a los organismos de protección correspondientes antes de ordenar el desalojo. Además, deberá otorgar un plazo de hasta 10 días para garantizar una alternativa habitacional transitoria, sin suspender el avance del proceso.

Los cambios que se impulsan a través del proyecto oficial

- Notificaciones electrónicas: las intimaciones podrían realizarse tanto en el domicilio constituido como mediante correo electrónico previsto en el contrato.

- Entrega de llaves: el propietario no podría negarse a recibirlas, aunque conservaría el derecho de reclamar deudas pendientes por otra vía.

- Protección de menores y personas vulnerables: antes de concretar un desalojo deberían intervenir los organismos competentes para garantizar una solución habitacional transitoria.

- Cambios en expropiaciones: la utilidad pública debería justificarse de manera específica y el Estado no podría tomar el dominio sin abonar previamente la indemnización.

- Digitalización de escrituras: se habilitaría la presentación de documentación digital en los Registros de la Propiedad Inmueble.

- Cambios en la Ley Pierri: se ampliarían las posibilidades de regularización dominial para quienes acrediten la posesión pública de una vivienda durante al menos 10 años.