Por Regina Martínez Riekes
11 Julio 2021
“No es personal, Sonny. Son estrictamente negocios”
Michael Corleone en “El Padrino”
Sesgo doméstico: preferible malo conocido
“Nunca inviertas en algo que no comprendes”, es una de las frases más famosas del eternamente vigente Warren Buffet. Si bien es un excelente consejo a la hora de verse atraído por la rentabilidad sin analizar riesgos, es lo que muchas veces moviliza a inversores a duplicar riesgo local. Es el caso de quienes someten no solo su flujo sino su stock acumulado al riesgo doméstico.
De considerar cualquier trabajador argentino que cobre su salario o sus dividendos en pesos, su flujo futuro de ingresos estará atado a los vaivenes de la economía local. Invertir, por ende, su stock acumulado, es decir sus ahorros en el país, lo llevará a duplicar el riesgo con la inversión local, con lo que se conforma el denominado sesgo doméstico.
El sesgo doméstico es consecuencia de la preferencia de todo ser humano de moverse dentro de su zona de confort llevándolo a invertir en activos conocidos. En los países desarrollados, esta tendencia se ve principalmente en inversiones bursátiles. Los inversores apuestan más a acciones locales, empresas por ellos conocidas, que a inversiones que están fuera del alcance cotidiano. En Argentina, el escaso volumen operado en empresas con oferta pública, (U$S 4 millones diarios), hace imposible que un gran inversor pueda apostar por este rubro.
El “negocio” inmobiliario
El “sueño de la casa propia” está impreso en la genética argentina. La sensación de seguridad lleva a la inversión inmobiliaria a un lugar de privilegio, considerándola “activo refugio”.
En nuestro país, quien tiene unos pesitos ahorrados tiende a sentirse “seguro” destinándolos a un inmueble. Pasará todos los días frente a su “terreno”, “departamento”, “cochera” o lo que haya decidido invertir y verá la permanencia sin sentir (y sufrir) los vaivenes del precio de mercado.
“El problema es que en los inmuebles no existe un mercado transparente como en el caso de las acciones o bonos. En el sector financiero podés seguir minuto a minuto la cotización en tiempo real del valor de tus activos. En el caso de los inmuebles, no. Y eso te hace sentir que no estás perdiendo. Pero muchas veces tratás de vender el inmueble y no podés, no hay mercado. Vos creés que vale mucho más de lo que el comprador está dispuesto a pagar. Eso te hace sentir que no estás desvalorizando tu patrimonio”, rezonga un viejo cascarrabias. Años en el sector financiero lo ubican como un fuerte detractor de los negocios inmobiliarios.
Invertir en inmuebles tiene dos etapas: la primera, y más rentable, busca la apreciación de capital invertido durante la construcción del desarrollo inmobiliario. Invertir en el proyecto para desprenderse del inmueble una vez concluida la obra. La segunda etapa, hace referencia a la compra de inmuebles con objeto de alquiler.
Según la Revista “Reporte Inmobiliario”, a Mayo 2021 la rentabilidad promedio de un departamento usado en la ciudad de Buenos Aires alcanzaba un escaso 2,7% anual en dólares. Y esta rentabilidad es bruta. Hay que deducirle gastos de mantenimiento e impuestos.
Un fondo de inversión conservador en dólares puede dar esa misma rentabilidad, con la gran ventaja de liquidez. La posibilidad de desarmar la inversión y tener los billetes en mano a tan solo 48 horas de solicitarlo. Los montos de inversión suelen ser muy bajos (U$S 100 mínimos) y las preferencias de riesgo, fuera de Argentina (fondos de bonos latinoamericanos sin Argentina).
Alquilar, ¿es tirar la plata?
Si la compra de inmuebles con destino alquiler no es un buen negocio, el negocio inmobiliario ¿dónde está?.
“¿Para qué comprar mi casa e inmovilizar dólares cuando puedo alquilarla y deducir ese gasto de ganancias?”, señala irónicamente el ex número 1 de la mesa de inversiones de un banco internacional. Aun no entiende por qué incluso sus colegas no ven el atractivo del negocio de alquiler.
Es lo que en Economía se denomina el “costo de oportunidad”. El beneficio al que uno renuncia cuando toma una determinada decisión. Si usted compara el “ahorro mensual” de tener casa propia con la renta que usted podría obtener invirtiendo el capital que ha enterrado en ladrillos. Haga los números y podrá corroborar que si bien al invertir en una casa compra seguridad, esta es una decisión financieramente onerosa en términos de costo de oportunidad.
Finanzas vs. psicología
Si la inversión en inmuebles no es negocio, ¿por qué continúan prosperando los desarrollos inmobiliarios?
“Mientras la valuación fiscal esté por debajo de la valuación de mercado el sector inmobiliario seguirá siendo el gran canalizador del dinero proveniente de la economía en negro”, remata un cambista de largos años de experiencia sobre la calle San Martín.
Los cientos de miles de dólares acumulados bajo el colchón no tienen alternativa a la caja de seguridad. Es lo que aumenta el flujo y atractivo en los jugadores de mayor capital, que continúan destinando un porcentaje más que interesante a las inversiones inmobiliarias.
Inversores más pequeños, sin embargo, se encontrarán en la disyuntiva: invertir en seguridad resignando rentabilidad o lo contrario. Ni bien ni mal. No hay receta universal al momento de administrar el dinero. Recuerde que independientemente de lo que digan los números la mejor decisión de inversión será siempre la que le permita apoyar la cabeza tranquilo en la almohada.
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