Edificios: al borde del estallido

Las quejas de los vecinos contra los administradores son moneda corriente. Representan más de la mitad de las presentaciones que a diario recibe la Defensoría del Pueblo. En tanto, la ley que dispone la creación del Registro Público de Administradores no se cumple. Pero quienes realizan esa tarea les asignan culpas a los consorcistas. ¿Cuál es la solución?

20 Ago 2017
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La reunión de consorcio del lunes duró como siempre: mucho, casi tres horas. Y pasó lo que viene sucediendo desde hace un tiempo: los consorcistas optaron por cambiar de administrador. Malos entendidos, decisiones unilaterales, presupuestos que parecen inflados y los ascensores cada vez más deteriorados. Todo ello -y más- se repite tanto en ese edificio de 25 de Mayo al 600 como en muchos otros repartidos por la ciudad. Hace tiempo que la sociedad encontró que las propiedades en altura eran una buena forma de organizarse para vivir en las ciudades. Pero ahora parecen estar en crisis. Los propietarios e inquilinos saben qué se necesita para encaminar el edificio en donde viven, pero no todos logran buenos resultados. Entonces, se preguntan qué hacer: “¿seguimos dejando la administración en manos de desconocidos con experiencia o la solución es que al timón lo agarre un propietario?”.

“Ante todo, queremos honestidad”, dice María José Rodríguez, periodista y propietaria de un departamento donde ese lunes, por fin, lograron saber qué había hecho el anterior administrador, gracias a una auditoría contable. “La administración de consorcios a cargo de profesionales que no forman parte de él es una buena opción para la convivencia armónica en el edificio, pero tenemos que confiar en su buena fe, ya que van a manejar nuestro dinero. Hemos recibido -para realizar muchos arreglos eléctricos, de plomería y albañilería- presupuestos sobrevaluados, aprovechando la informalidad en que trabajan las personas que prestan estos servicios (sin factura). Entonces uno tiene que confiar en lo que dicen los recibos sin membretes y con la firma de Juan Pérez”, se queja Rodríguez.

Por otro lado, sostiene que otro recurso es que la misma asamblea se autoadministre para tener todo “bajo control”, lo que implicaría dedicar más tiempo y la contratación de un contador para la liquidación de sueldos e impuestos (“algo para nada sencillo, porque si no se hace bien puede traer problemas, como multas y sanciones de Defensa Civil, Municipalidad, sindicatos, Rentas, Dirección de Trabajo...”). También reflexiona que ante todo ello sería bueno la creación de un listado o un registro de administradores de consorcio que sea de fácil acceso o un ente que pueda informar sobre los posibles o correctos administradores a contratar.

La otra mirada

En Tucumán existe una ley (7.785) publicada en el Boletín Oficial en 2006 que determina la creación del Registro Público de Administradores de Consorcio de Propiedad Horizontal, a cargo del Gobierno provincial. Actualmente no se aplica, pero sería una buena herramienta para que los consorcistas no caigan en manos incorrectas. Esa norma enumera una serie de requisitos e impedimentos para que los postulantes a administrar consorcios puedan o no registrarse. Por otra parte, desde septiembre de 2014 funciona la Cámara de Administradores de Consorcios y Propiedades, la que cuenta con un listado de profesionales inscriptos, a modo de registro.

“Sería muy positivo que los consorcios consulten a la Cámara antes de contratar un administrador, ya que al conocer a los profesionales del medio y al contar con un registro de ellos estamos en condiciones de brindar asesoramiento. Así se evita que quienes carecen de los conocimientos necesarios asuman una responsabilidad tan grande como administrar una propiedad horizontal sin estar habilitados para afrontarlo”, comenta Carlos Trayán, titular de la Cámara.

Trayán resalta que pretenden brindar un servicio a la comunidad, no sólo trabajando con los administradores, sino también “protegiendo a los consorcistas para que no caigan en manos de inescrupulosos que no asumen sus responsabilidades”. Él cree que es clave mejorar la relación con otros organismos, entre los cuales está la Municipalidad, y expresa el anhelo de colegiar a los profesionales, regulando así la actividad, ya que los errores de quienes administran sin estar preparados siempre terminan perjudicando a los propietarios.

“Hay una presentación en la Legislatura para la colegiación, pero no hemos tenido respuesta hasta ahora. Nuestra intención es que se profesionalice la tarea del administrador para desterrar la idea de que muchos de los que la realizan son poco serios en el cumplimiento de sus funciones”, detalla Trayán.

Agrega que no se han quedado con los brazos cruzados. “En la Cámara se realizan todos los años capacitaciones para administradores, en lo referente al Código Civil (el que regula la actividad), en cuanto a lo contable (referente a la liquidación de expensas), en cuanto a la seguridad privada y en lo que hace a la sanidad (fumigaciones, desratización, etc), entre otros temas”, sostuvo.

Se habla mucho sobre los errores de los administradores -reflexiona Trayán- pero poco de las “faltas” de los consorcistas; ese es el otro lado de la moneda. “Para empezar, muchas veces se elige administrador por amiguismo, o bien, por cuestiones de economía. Se elige al que cobra $ 1.500 de honorarios; sin embargo, cuando llegan las consecuencias, el costo resulta mucho mayor, al darse cuenta al cabo de meses que el administrador no ha cumplido con las obligaciones de Rentas, Afip... El saldo es un consorcio endeudado, con un atraso que se hace muy difícil de remontar”, advierte.

Luego apunta que muchas veces el administrador es culpado de subir “caprichosamente” las expensas. Y agrega que no se tiene en cuenta que en diferentes momentos del año hay necesidades de aumento que nada tienen que ver con la voluntad del administrador. “Por ejemplo, dentro de poco se vendrá una importante suba relacionada con las paritarias de los encargados de edificios. Otro tema muy complicado con el que debe batallar el administrador es el asunto del recupero de fondos con respecto a deudores y morosos crónicos”, advierte Trayán.

El edificio “recuperado”

María Teresa Veglia vive en el microcentro, en un edificio que lograron “dar vuelta” o “recuperarlo” como resaltan algunos de los vecinos. “Es muy difícil, ya que la mayoría son inquilinos. No tienen conciencia de los gastos que demanda el mantenimiento -comentó-. Hace poco se hizo cargo de la administración un matrimonio que vive acá, y que sí saben todos los problemas que tenemos en este edificio viejo. Tiempo después, la administración pasó a manos de la hija de ellos, que es contadora. Yo cobro las expensas y es todo un tema, ya que hay quienes no pagan o pagan atrasado”.

Para recuperar el edificio pusieron mucho trabajo y tenían grandes proyectos. “Por ejemplo, hacer una terraza con quincho y asador, pero no fue posible, porque nadie desea que suban las expensas. De todas formas, se instalaron ascensores nuevos y se compraron matafuegos, se cambiaron las líneas telefónicas y la caja de la luz. Tenemos alquilada un ala de la terraza para antenas, que nos permite pagar un poco menos de expensas”, enumera Veglia, y reflexiona que siempre será conveniente que el administrador viva en el edificio para que esté al tanto de las necesidades cotidianas, pero que si eso no fuera posible, tendría que ser una persona con mucha experiencia, paciencia y además honesta. Muy honesta.


TESTIMONIOS
CUATRO CASOS DENTRO DE         LAS CUATRO AVENIDAS
“Los palieres no se pintan desde hace años. Hay conexiones eléctricas aéreas. No contamos con portero eléctrico desde hace un año. A principio de 2017 se intentó sacar al administrador, pero entre gallos y medianoche, hicieron una asamblea y votaron hasta inquilinos, que por ley no corresponde, para que se quede. Así estamos”. (José Lencina, propietario de un departamento en Bernabé Aráoz al 100)
“El administrador contrataba servicios de seguridad el fin de semana, que eran pésimos, pero los facturaba carísimos. También pretendía que yo como inquilina pagara los ascensores que querían cambiar... O cuando querían hacer algún trabajo de mejoras no presentaba propuestas de presupuestos y contrataban a alguien que facturaba cualquier monto y lo pasaban en las expensas. Una vez apareció en el resumen de las expensas el nombre de un herrero que conocíamos y lo llamamos para pedirle un presupuesto de algo parecido a lo que habían hecho. El valor que nos daba era casi la mitad de lo rendido. Por otra parte, estuve cuatro meses con el cielorraso filtrado y no lograba que me lo arreglen”. (Agustina Lemme, inquilina de un departamento en Córdoba y Monteagudo)
“Tengo varias departamentos de los que soy propietaria y lamentablemente están en dos edificios que tienen el mismo administrador. Un ejemplo de su mal desempeño y prepotencia es que en uno de mis departamentos tengo una filtración hace meses y el administrador no quiere darme los datos del propietario de arriba (él nos tiene a todos registrados en un cuaderno). Pero cuando a mi vecino de abajo le filtró agua desde mi propiedad, no dudó en llamarme y exigirme la solución”. (ML, propietaria de departamentos en el microcentro)
 
“Cuando pusimos como administrador temporario (hasta encontrar alguien idóneo) a un vecino/propietario, este actuaba de manera prepotente, creyéndose el dueño del edificio. Tomaba decisiones sin consultar a los consorcistas ni respetar el reglamento interno. La administradora a la que le hicimos auditoría no fumigaba ni limpiaba el tanque, y cuando había controles mostraba recibos truchos por los que pagábamos. Una vez le dije que era lo mismo hacer fumigar que pagar por recibos truchos y no me dio respuestas. Siguió haciendo lo mismo. Por los ascensores pagamos por arreglos que nunca se ven. Cada vez están peores y corremos riesgos”. (MFB, propietaria de un departamento de 25 de Mayo al 600) 

> TESTIMONIOS
CUATRO CASOS DENTRO DE LAS CUATRO AVENIDAS



“Los palieres no se pintan desde hace años. Hay conexiones eléctricas aéreas. No contamos con portero eléctrico desde hace un año. A principio de 2017 se intentó sacar al administrador, pero entre gallos y medianoche, hicieron una asamblea y votaron hasta inquilinos, que por ley no corresponde, para que se quede. Así estamos”. (José Lencina, propietario de un departamento en Bernabé Aráoz al 100)

“El administrador contrataba servicios de seguridad el fin de semana, que eran pésimos, pero los facturaba carísimos. También pretendía que yo como inquilina pagara los ascensores que querían cambiar... O cuando querían hacer algún trabajo de mejoras no presentaba propuestas de presupuestos y contrataban a alguien que facturaba cualquier monto y lo pasaban en las expensas. Una vez apareció en el resumen de las expensas el nombre de un herrero que conocíamos y lo llamamos para pedirle un presupuesto de algo parecido a lo que habían hecho. El valor que nos daba era casi la mitad de lo rendido. Por otra parte, estuve cuatro meses con el cielorraso filtrado y no lograba que me lo arreglen”. (Agustina Lemme, inquilina de un departamento en Córdoba y Monteagudo)

“Tengo varias departamentos de los que soy propietaria y lamentablemente están en dos edificios que tienen el mismo administrador. Un ejemplo de su mal desempeño y prepotencia es que en uno de mis departamentos tengo una filtración hace meses y el administrador no quiere darme los datos del propietario de arriba (él nos tiene a todos registrados en un cuaderno). Pero cuando a mi vecino de abajo le filtró agua desde mi propiedad, no dudó en llamarme y exigirme la solución”. (ML, propietaria de departamentos en el microcentro)

“Cuando pusimos como administrador temporario (hasta encontrar alguien idóneo) a un vecino/propietario, este actuaba de manera prepotente, creyéndose el dueño del edificio. Tomaba decisiones sin consultar a los consorcistas ni respetar el reglamento interno. La administradora a la que le hicimos auditoría no fumigaba ni limpiaba el tanque, y cuando había controles mostraba recibos truchos por los que pagábamos. Una vez le dije que era lo mismo hacer fumigar que pagar por recibos truchos y no me dio respuestas. Siguió haciendo lo mismo. Por los ascensores pagamos por arreglos que nunca se ven. Cada vez están peores y corremos riesgos”. (MFB, propietaria de un departamento de 25 de Mayo al 600).

> Denuncias

La Defensoría del Ppueblo apuesta por la mediación entre vecinos y administradores 

El 60% de las presentaciones que llegan a mediación tienen que ver con conflictos en edificios, informa la secretaria de la Defensoría del Pueblo y coordinadora del Centro de Mediación, Viviana Inés Grossman. En ese miniuniverso de conflictos aparecen problemas entre vecinos por la humedad, por los ruidos molestos, por la basura, por problemas de una edificio con otro, por el apoyo de medianeras, por rajaduras y por denuncias contra malos administradores.

“Decidimos hacer un taller con administradores, ya que son ellos los que deben decidir o mediar cuando hay problemas entre vecinos. En el taller, que pensamos replicar próximamente porque dio buenos resultados, les brindamos herramientas de comunicación y negociación”, cuenta Grossman.

Además, detalla que los mayores planteos que hacen los consorcistas sobre los administradores tienen que ver con que no hacen una buena rendición de gastos, no solucionan problemas urgentes de mantenimiento de espacios comunes y/o amenities, no arreglan bombas de agua, no cumplen con el reglamento respecto de la tenencia de animales o que los administradores “se hacen los dueños del edificio”. “Ante esto -sostiene Grossman- les recomendamos a las partes que hagamos mediación. Entonces los citamos y no tomamos ni como verdad ni como mentira la denuncia, porque luego brindamos un ámbito para dialogar, para facilitar la comunicación. La mayoría llega a acuerdos”.



 

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