Analizan qué pasará con el perfil residencial de la Mate de Luna

La postal se repite en varios sectores de la avenida Mate de Luna: casas antiguas con rejas oxidadas, muros despintados y jardines que hace tiempo dejaron de recibir cuidados. En algunas cuelga un cartel de “se vende” o “se alquila”; en otras, la ausencia de movimiento deja en claro que llevan años vacías. El paso del tiempo y la expansión urbana transformaron buena parte de estas propiedades en espacios detenidos, en pausa, mientras alrededor la ciudad no deja de crecer.

El contraste es evidente sobre la Mate de Luna. Hacia el sector más próximo al centro (desde Casal hasta la intersección de Ejército-Colón), las viejas casonas casi desaparecieron y dieron lugar a modernos edificios con balcones vidriados y comercios de distintos rubros. En cambio, en el tramo que va desde el 2.500 hasta la avenida Aconquija, abundan las casas bajas, con patios amplios y ese aire residencial que muchos buscan preservar.

Como la Libertador

Los especialistas sospechan que esta dualidad no se sostendrá mucho más. Anticipan que la Mate de Luna, en unos años, podría asemejarse a arterias emblemáticas de otras grandes ciudades, como la avenida Libertador en Buenos Aires.

La discusión de fondo es si se debe o no flexibilizar el Código de Planeamiento Urbano, (CPU) que actualmente restringe la construcción en altura en gran parte de esa traza. La intención durante años fue mantener el perfil barrial y evitar que el crecimiento desmedido arrase con la identidad de la zona. Pero muchos  chalets con jardines se desocuparon y llevan años en venta sin que nadie quiera adquirirlos. Los vecinos saben que es uno de los sitios en los que los desarrolladores inmobiliarios solamente invertirían para construir edificios. Y eso les genera sentimientos encontrados.

La pregunta que queda flotando es inevitable: ¿cuánto tiempo más podrá resistir la Mate de Luna sin transformarse por completo? El debate se activará en los próximos meses, cuando la comisión especial encargada de la reforma del CPU defina cuáles serán las nuevas reglas para los próximos 20 años de desarrollo urbano. Sin dudas habrá un análisis de la Mate de Luna. El concejal Facundo Vargas Aignasse, presidente de la comisión que evaluará el código y estudiará si se podría permitir que se construyan edificios en más sitios donde hoy está prohibido, señaló sobre la posibilidad de construir en altura, que hay muchas cuestiones que se deben abordar.

“Lo que está en juego no es sólo la estética, sino también cómo garantizar infraestructura. Y evaluar cuestiones como el impacto en el ambiente o en la movilidad que puede tener esto”, recalcó, y adelantó que se prevé tener lista la normativa para el primer semestre de 2026.

Explicaciones

El secretario de Obras Públicas de la Capital, Luis Lobo Chaklián, ensaya una explicación de por qué en los últimos años varias viviendas quedaron deshabitadas sobre la Mate de Luna. “La razón es simple; muchas familias que hoy buscan verde ven en Yerba Buena un mayor atractivo”, resumió. Además, muchas de esos inmuebles son mansiones que cuestan muchísimo dinero.

Desde que fue creada -por el intendente Zenón Santillán en 1896- la avenida Mate de Luna fue imaginada como un ámbito exclusivamente residencial. Se la había pensado como un espacio integrado con la naturaleza, el verde y la montaña como telón de fondo. Durante muchos años, se insistía en la construcción de chalets que debían ubicarse siempre dejando un antejardín y eso le dio a la arteria un sello especial.

Preservar ese perfil en el sector fue el motivo por el que se restringieron los edificios en altura, comentó Lobo Chaklián. Sin embargo, las casas abandonadas o que llevan varios años con un cartel de venta o alquiler, obligan a repensar cuál será el nuevo perfil de la zona. “Hay que hacer una revisión con mucho cuidado, y llegar a un consenso, ver bien si se modifica el código en ese sentido y de qué manera es conveniente. Particularmente, no me molesta el edificio en altura siempre que guarde calidad espacial con el medio ambiente, que se preserven espacios verdes en los alrededores de los edificios, y que se revisen los tamaños del balcón, por ejemplo”, opinó.

Buena experiencia

Lo que ocurrió en la avenida hasta la altura del 2.000 fue una buena experiencia porque, según los funcionarios, el área central de la ciudad se expandió hasta esta zona de gran calidad ambiental, con edificios en altura integrados con el parque Avellaneda. Y se ganó también en el aprovechamiento del suelo, porque en una misma superficie puede vivir mucha más gente.

Los vecinos de la zona que está desde el 2.500 en adelante tienen una mezcla de sentimientos: tristeza y melancolía, por las casas que quedan vacías. Aunque tampoco quisieran que la zona pierda su identidad y se rinda ante  los gigantes de cemento. Lo que sí coinciden en algo: la Mate de Luna ya no es el paseo tranquilo de antaño sino un sitio marcado por el intenso tráfico en la arteria.  

“En esta casa vivía un matrimonio con sus hijos. Todos se casaron y quedó demasiado grande para sólo dos personas. Es lo que pasa en muchos casos, pero no la pueden vender. El inmueble es viejo y necesita mucho mantenimiento; por eso se mudaron”, relata Josefina Campos, que reside a pocos metros de la Mate de Luna al 3.100.

“Si pudiera vendería y me iría. Pero bajo estas condiciones, es imposible. Las casas cuestan mucho dinero y nadie va a pagar esto para venir a vivir aquí. Los únicos que pueden comprar son inversores para hacer edificios, tal como pasó cerca del parque Avellaneda. La avenida va a cambiar; es inevitable. Me da mucha pena”, sostiene Ramón Soraire, que vive a una cuadra del parque Guillermina.

Otros, en cambio, se resisten a ver transformaciones en el sector. Y eligen quedarse. “Ni aunque me ofrecieran millones me iría. Amo esta zona y creo que se debe conservar así como está. Es la avenida más linda de la ciudad”, sintetizó Silvia Cáceres, que vive a 300 metros del Cristo.

Urbanismo: ¿cuáles son los límites del desarrollo que tiene la avenida?

El crecimiento edilicio sobre una de las principales avenidas de Tucumán instaló desde hace unos años el debate sobre el equilibrio entre desarrollo y planificación. Los especialistas advierten que, si bien es necesario revisar el Código de Planeamiento, el avance de la construcción hacia arriba implicará la pérdida del valor paisajístico. Además, advierten que es necesario de repensar la infraestructura antes de seguir densificando.

La arquitecta Claudia Gómez López, directora del Centro de Estudios del Territorio y Hábitat Popular (Cetyap) de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UNT, opina que sí es necesario revisar el código capitalino. No obstante, es crítica a la hora de pensar en una mayor densificación de la Mate de Luna a partir del 2.500 y hasta la avenida Aconquija.

El problema de la Mate de Luna, explica, es complejo. “El carácter residencial que tenía originalmente, al igual que la Aconquija, se perdió. Es lógico, por el proceso de densificación que sufrió toda la zona y Yerba Buena en general. La lógica urbana indica que deben aparecer servicios que abastezcan el área, pero al ser vías rápidas, sólo pueden funcionar si cuentan con estacionamiento propio. De lo contrario, generan los mismos problemas de congestión que hoy sufre la avenida Aconquija”, señala.

La posibilidad de modificar el código urbano para permitir nuevas torres en la zona despierta inquietud. “Si el código se cambia, inmediatamente surgirán desarrollos inmobiliarios como los que aparecieron en los últimos años entre Casal y Floresta. Esto generará una enorme demanda de infraestructura (luz, agua y gas), servicios que ya están colapsados”, advierte.

Los vecinos del barrio San Martín de Porres, y de otros cercanos, lo saben bien. “Hace años tienen un suministro de agua muy deficiente, en coincidencia con la construcción de las torres que están levantadas en San Juan al 3.200. La SAT incluso tuvo que comenzar a excavar un nuevo pozo en la plaza de Mendoza al 3.300 para mejorar el servicio”, cuenta el especialista.

El escenario que se proyecta, advierte, podría ser aún más crítico si la densificación continúa sin planificación: “Imaginemos lo que ocurriría si empiezan a aparecer edificios en altura que conformen un frente continuo de seis o siete pisos a lo largo de toda la avenida. Sería una locura”.

El desafío, según comenta, no es simplemente habilitar nuevas construcciones, sino hacerlo con una planificación integral que contemple los servicios básicos y la movilidad urbana. “El problema no pasa sólo por permitir la densificación, sino por acompañarla con infraestructura. Además, la congestión del tránsito sobre Mate de Luna ya es evidente. Para sostener un mayor flujo, habría que habilitar corredores alternativos sobre San Lorenzo y Crisóstomo Álvarez, hoy discontinuos o que registran muchos accidentes que impiden un tránsito fluido”.

En ese contexto, la discusión sobre el futuro de Mate de Luna trasciende lo edilicio: es una discusión sobre el modelo de ciudad. Tucumán enfrenta el desafío de crecer sin perder su paisaje ni su habitabilidad.

Oportunidades: mucho más que una vía de conexión entre dos ciudades

La avenida Mate de Luna siempre fue mucho más que una vía de conexión entre San Miguel de Tucumán y Yerba Buena. Es una arteria vital, con historia, identidad y un valor simbólico que creció junto con la ciudad. Pero también se convirtió en el epicentro de uno de los debates más actuales sobre el desarrollo urbano tucumano: cómo crecer sin perder calidad de vida.

“La Mate de Luna es una avenida espectacular. Conecta la capital con Yerba Buena y con distintos puntos intermedios. Además, cuenta con el parque Avellaneda, que es un pulmón verde importantísimo en una ciudad que, en general, tiene poco verde”, sostiene el arquitecto e inversor Máximo Coletti.
Reconoce que la avenida ofrece ventajas urbanísticas naturales: amplitud, conectividad, transporte público y una ubicación estratégica entre el centro y Yerba Buena. No obstante, advierte que el crecimiento debe ir acompañado de planificación y regulación.

“En Tucumán tenemos un problema serio de urbanismo. Las ciudades crecen sin planificación. Falta pensar cómo queremos que crezcan nuestros espacios urbanos”, señala. En cuanto a la infraestructura, Coletti describe un panorama mixto. “Hoy, en general, hay factibilidad para nuevos edificios. El suministro eléctrico no suele ser un problema. Pero el gran cuello de botella está en el agua. La SAT demora mucho en otorgar permisos y además aplica un canon altísimo, lo cual frena desarrollos”, dice.

El arquitecto también observa un cambio generacional en los barrios tradicionales de la avenida. “Esa zona era de las épocas de mi abuelo, que construyó muchas casas allí. Pero hoy esas familias ya no están, y muchas viviendas quedaron vacías o en venta. La gente busca vivir en Yerba Buena, que tracciona con fuerza. Entonces, esas áreas envejecen, y el desafío es cómo revitalizarlas sin caer en un desequilibrio urbano”, apunta. Para Coletti, la clave está en el equilibrio. “Hay que encontrar un punto medio entre dejar zonas vacías y permitir torres de 20 pisos una al lado de la otra. El urbanismo es eso: pensar cómo hacer que la ciudad sea viable y agradable de vivir. En otras ciudades, como Rosario, se exige que los edificios dejen espacio verde público a su alrededor. Eso debería replicarse acá”, propone. “No se trata sólo de construir más -concluye-, sino de construir mejor”.

El arquitecto y desarrollador Eduardo Grimblat, por su parte, sostuvo que la expansión edilicia en la primera parte de la Mate de Luna era previsible. “Nosotros empezamos a hacer los primeros edificios ahí hace muchos años, porque visualizamos que Mate de Luna tenía ciertas similitudes con la avenida Libertador, en Buenos Aires: frente a un parque, conectando el centro con un sector residencial de nivel alto. Era lógico que ahí se desarrollara una parte importante de la ciudad, más aún con el colapso que tenía -y sigue teniendo- el microcentro”, explica.

El arquitecto considera que la avenida tiene una escala urbana ideal para absorber la densificación sin deteriorar la calidad ambiental. “Tiene la amplitud suficiente para permitir la construcción en altura sin afectar la iluminación, la ventilación ni las visuales. Es una arteria que puede sostener edificios altos sin que eso genere un impacto negativo”, señala. Sin embargo, Grimblat plantea que cualquier nueva expansión hacia el oeste de la avenida -más allá de Ejército del Norte- debe enmarcarse en una planificación general y no en decisiones aisladas.

“Nuestra ciudad ha crecido sin un plan estratégico sólido. Por eso, opinar sobre sectores puntuales puede ser un error. Es fundamental que exista un plan urbano integral para todo el Gran San Miguel de Tucumán, donde cada acción se tome en función de un criterio común y no de intereses particulares”, advierte. El principal obstáculo para sostener ese crecimiento, afirma, son las carencias estructurales. “Hay que resolver el problema de base: la infraestructura. En particular, la situación vinculada con la SAT. El sistema está colapsado, y los cánones que nos cobran no han sido acompañados por mejoras efectivas. Hoy eso representa un freno enorme para la construcción”, sostiene.

“No se trata de prohibir ni de habilitar indiscriminadamente. Se trata de planificar. Tucumán necesita una mirada de conjunto que articule la densificación, la movilidad, los servicios y el paisaje urbano. Solo así podremos construir una ciudad equilibrada y sustentable”, concluye.