La casa Sucar como hecho jurídico

La casa Sucar como hecho jurídico

Gerardo Isas - Profesor de Legislación y Ejercicio Profesional FAU/UNT y de Desarrollo Inmobiliario FAU/UNT
Gerardo Isas - Profesor de Legislación y Ejercicio Profesional FAU/UNT y de Desarrollo Inmobiliario FAU/UNT

Casa Sucar representa un momento particular de la historia de San Miguel de Tucumán, su construcción es una consecuencia del ensanche de la ciudad (la salida del casco histórico que venía de Ibatín), que se comienza a delinear hacia 1880.

Los nuevos valores que emergen hacia principios del siglo pasado: los parques, los jardines y la vida al aire libre, se ven nítidos en esta notable obra del arquitecto Luis Lucena. Obra con incuestionables valores históricos y estéticos y claro exponente de la arquitectura de los años 20. El repertorio formal de sus exteriores, sus modos eclécticos facilitan el encuentro conceptual de esta casa con otra casa, la de Gobierno.

Forma parte, además, de un pequeño fenómeno urbano que es el boulevard Salta, con su característico ancho de veredas, grandes lotes, sus jardines, sus tipas y palmeras.

Más allá del análisis estético, no podemos dejar de observar que este inmueble también representa un fenómeno jurídico de verdadero interés. Hay un punto de vista del derecho urbano desde donde debería abordarse el estudio de la bella casa Sucar, y estas son algunas de las aristas a tener en cuenta, en ese marco:

El marco jurídico de la construcción en San Miguel de Tucumán: El Código de Planeamiento Urbano es el punto de referencia obligado para todo emprendimiento urbano, ya que toda construcción está predeterminada por el mismo. Qué, cómo y cuánto se puede construir en San Miguel de Tucumán se decide a través de su CPU, que es una ordenanza de 1998 reformulada hacia el 2002.

La casa Sucar y nuestro CPU. El CPU determina que este inmueble se encuentra en el Distrito Área Especial 4: En sus consideraciones generales define este distrito como una “zona de la ciudad conformada por parcelas frentistas a vías circulatorias de diseño particularizado y parcelas frentistas a las plazas ubicadas en el Distrito Residencial

Se caracteriza por sus valores ambientales especiales: En su parte resolutiva el CPU establece, que un lote de las dimensiones de casa Sucar, en el AE4 representa una torre de unos 18.000 m2. Para que tengamos una referencia que nos permita tomar dimensión, sería un edificio como “La Continental” de Laprida y San Martín multiplicado x ocho.

La industria de la construcción: La construcción es una actividad que insume gran cantidad de recursos, en compra de materiales, mano de obra, pago de permisos, pago de servicios, múltiples honorarios profesionales y, por supuesto: la compra de lotes. Es además una actividad de duración, sus emprendimientos se prolongan en el tiempo y superan holgadamente los tres años, si consideramos la planificación, la construcción y la entrega del producto terminado.

Esa condición de industria de duración hace que la construcción, analizada como actividad económica de mediano plazo, necesite un marco jurídico estable en el tiempo que permita planificar, comprar y vender apropiadamente, para preservar la indispensable rentabilidad de toda industria.

Las opciones dentro del marco jurídico: Buscar el encuadre del caso mediante ley de expropiaciones aparentemente no es posible. Toda expropiación debe justificarse en base a parámetros muy bien delimitados por la utilidad pública. Mal usada, esta ley obligaría al Estado a disponer recursos que no tiene para cargar con edificios que no necesita. Por otra parte, la Ley 7535 de Protección del Patrimonio Cultural, necesita ciertos consentimientos de parte del propietario para poder ser implementada.

En este punto, la situación de casa Sucar tiene una oportunidad de éxito a través del canje. Que es una vía excelente por dos motivos, en primer lugar implica una economía en la diligencia y en segundo lugar es un ejercicio de negociación que cierra el tema de la mejor forma dentro de las posibilidades.

Un mañana para el patrimonio: La incógnita a futuro es justamente el futuro, cómo seguimos, porque casa Sucar no es la única obra a proteger. En efecto, gran parte de la historia de la ciudad, está inserta en el perfecto perímetro, donde se prevén las más grandes inversiones de la transformación de San Miguel de Tucumán, por lo que es de presumir que la demolición es el futuro de gran parte de ese patrimonio.

En un análisis muy delicado donde se deben consensuar intereses a veces contrapuestos: el patrimonio que queremos defender y la necesidad del mercado de cubrir nuestro déficit

La casa Sucar como hecho jurídico habitacional que es, en gran medida, la razón de ser de nuestra industria de la construcción.

Mientras no encontremos ese equilibrio, en un debate largamente postergado seguiremos asistiendo a este juego de dos acciones: un patrimonio condenado a la silenciosa demolición, y circunstanciales y espasmódicos indultos para una parte de ese patrimonio, recordemos que, por ejemplo, hubo pocos abrazos para la casa de Luis Aráoz en Bolívar al 1100.

Sólo así resolveremos la incógnita sobre cómo seguir siendo la ciudad histórica que somos y asumir nuestra dualidad, ya que somos además de históricos unos grandes renovadores de nuestra ciudad. Recordemos que en 1685 no dudamos en trasladar la ciudad para mejorar nuestra posición en la gran vía de comunicación entre Potosí y Buenos Aires.

Publicidad
Tamaño texto
Comentarios
Comentarios